投资要点： 
    2011 年公司实现基本每股收益 0.30元，拟每 10股派 2元。公司实现营业收入 17.96亿，同比增长 31.8%。归属于上市公司股东的净利润4.67亿，同比减少 2.4%，11年 ROE7.4%，期末每股净资产 4.06元。  
    期间费用增加了 17.4%。 期间费用上升的主要原因是财务费用受整体融资环境的影响，贷款利率提高，增长 34.1%。 
    出租物业和开发销售项目的地价成本均很低，成本领先优势奠定了公司高毛利率的盈利基础。11 年园区物业销售收入 10.7 亿，同比增长 47.6%，毛利率 61.4%；物业租赁收入 4.56亿，同比上升 15.4%，毛利率 45.9%，出租率水平保持高位。 
    以房地产为主、集成服务和高科技投资为辅的“一体两翼”实现良性循环，高科技投资为成长的重要驱动之一，11年实现投资收益 1.84亿元。   
    园区内企业资源为公司股权投资提供基础。作为“国家自主创新示范区”，目前，园区内注册企业 6495 家，经营企业 1905 家，园区内形成生态化的企业群落，企业以金字塔结构分布，大中小型企业互为依托。园区企业数量每年净 10%增长，即流入减去流出后，净增长的速度是 10%。园区中小企业进入高速成长期。  
    公司参建上海股权托管交易中心，为  “新三板”对接做好准备，并为园区内的企业进行场外交易提供平台和通道支持。  
    财务安全，12年新增融资需求 12亿。年末资产负债率 62.8%，真实负债率 59.9%，净负债率 112%。12 年将在 09 年融资规模基础上新增资金需求 12亿，并积极创新融资渠道，丰富融资产品。  
    预计 12、13年实现 EPS分别为 0.38、0.48元，RNAV13.26元，股价折35%。项目集中于张江高科技园区，成本便宜，高科技投资为成长的重要驱动，参股上海股权托管交易中心，目标价 10元，谨慎增持评级。