三季报业绩基本符合预期，利润率上升主要是07 年所拿高价地基本已在去年得到消化。【】。保利地产今日公布三季报，1-3 季度实现营业收入218.14 亿元， 净利润为34.67 亿元，同比26.2%、51.3%，基本每股收益0.58 元，基本符合预期。【】。业绩较好主要因为公司结算毛利率和净利率均高于去年同期，分别为28.3%和15.9%，较上年同期分别上升4.6 和2.6 个百分点。如我们在之前报告中指出，公司在07 年所拿的高价地在去年已经基本得到消化，今年毛利率的回升是必然趋势。预计全年的毛利率和净利率的水平分别为26%和14.5%。
    投资收缩成效显现，负债水平下降，资金状况趋好。9 月末公司手持现金220亿，同比增长61.1%，为短期借款的1.77 倍，均较年中上升显著，同时净负债率从年中的146.2%下降到124.9%，回落态势明显。公司从2 季度开始已经收缩了土地购置，但由于支付周期滞后，现金支付的将从下半年才能得以体现。
    预计随着土地款支付的进一步减少，公司净负债率将继续降低，资金状况趋好。
    销售压力近期增大，但仍好于行业平均。1-3 季度保利累计销售面积499.3 万方，销售金额572.8 亿元，同比分别增长3%、38%，虽然受市场环境影响，销售率有所下降，公司也放慢了推盘节奏，总体销售状况仍然远好于行业平均水平。预计公司4 季度推盘量在150 亿左右，我们在前期的报告中，下调了保利2011 年的销售额至720 亿，在假定政策维持不变的情况下，考虑货量的提升和销售率的下滑，预计2012 年的销售额750 亿，同比增速分别为9%和4%。
    业绩确定性高，强化公司一线弹性品种地位，维持买入评级。我们自5 月底以来，一直强化保利为一线首选弹性品种的观点，目前来看这一观点不变，主要的逻辑仍然是：1）公司项目储备已达到6102 万平米，基本等同于万科，其中2011 年开工为1200 万平米，储备/开工为四家公司最高；2）预收款充足，业绩锁定度高。截至3 季报，保利的预收款为795 亿，全部覆盖今明两年需要结算的收入。考虑到销售回落，我们适度下调公司今明业绩至为1.08 元和1.42元，复合增速为30%，维持买入评级。