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　　【地产建筑：中国海外发展(00688.HK)】一线城市强势领先，战略聚焦显成效——港股公司信息更新报告-20260827
　　齐东（分析师）证书编号：S0790522010002 |胡耀文（分析师）证书编号：S0790524070001
　　龙头标杆房企，经营业绩稳健，维持“买入”评级
　　中国海外发展发布2026年中期业绩，公司营收增长利润下降，结转毛利率承压，但权益销售规模维持第一，土储优质，商业物业稳健扩张。我们维持盈利预测，预计公司2026-2028年归母净利润为118.1、121.3、127.0亿元，对应EPS分别为1.08、1.11、1.16元，当前股价对应PE为11.4、11.1、10.6倍。公司项目聚焦高能级城市核心区域，盈利确定性较强，维持“买入”评级。
　　营收增长利润下降，派息维持稳定
　　公司2026H1实现营业收入976.0亿元，同比增长17.3%；股东应占溢利70.3亿元，同比下降18.2%；核心股东应占溢利79.3亿元，同比下降约18.0%；毛利率16.1%，同比-1.3pct；分销及行政费率2.8%，保持稳定；经营性现金净流入285.2亿元，同比大幅改善。利润下降主要原因系：（1）投资物业公允价值变动净亏损7.4亿元（2025H1为+0.66亿元）；（2）商业运营业务分部业绩降至8.78亿元，同比-55.7%；（3）土地增值税计提13.39亿元，同比+413.7%；（4）联营及合营公司贡献净利润1.66亿元，同比-86.8%。公司宣派中期股息每股23港仙（2025H1为25港仙），以核心溢利测算派息率约29%，维持稳健分红水平。
　　权益销售额维持第一，上半年拿地较谨慎
　　公司2026H1销售金额1343.5亿元，同比+11.8%，权益销售额维持行业第一；销售面积450万方，同比-12.1%；销售均价同比提升约27%，产品结构持续向高端改善型倾斜。其中公司在香港及北上广深五个城市实现合约销售额789.9亿元，占比达68.6%。公司上半年新增9宗土地，购地金额78.6亿元，权益比97.5%，拿地强度5.9%，较2025年47.2%大幅回落，显示公司在土地市场趋于谨慎。公司7月拿地9宗，权益地价256.8亿元，预计下半年拿地节奏将明显加快。
　　商业双核业务经营提质，融资成本保持低位
　　公司2026H1商业运营收入35.8亿元，同比基本持平；其中写字楼出租率78%，购物中心出租率95.3%，精细化运营成效持续释放。截至上半年末，公司总借贷2372.2亿元，净借贷比率27.2%；资产负债率51.6%；平均融资成本2.76%，较2025年末2.8%进一步压降，继续处于行业最低区间。
　　风险提示：销售恢复不及预期、政策调整导致经营风险、项目结转毛利下行。