26Q2 REITs季报偏冷，收入增速多数下行，财务完成度尚可。26Q2全市场收入、可供分配金额完成度分别为97%、95%，仍维持在95%以上；但全市场及各板块收入同比增速多数下行，除去短期扰动外，也有26Q2经营状况的真实反映：产业园仍在探底、消费淡季、电价波动及自然资源偏弱拖累能源表现。
　　周期板块：产业园以价换量，仓储物流量价磨底。26Q2产业园租金环比-2%、出租率环比+1pct，各园区纷纷以降价、装修、改造多策略加大去化。26Q2仓储物流量价磨底，出租率环比持平、租金环比-1%；少数仓储加权平均剩余租期不足1年，关注续租招商与租约重定价。交通完成度较高（26Q2收入98%、可供分配102%），个券分化大，主因周边路网变动。
　　稳定板块：保障房、新型基础设施平稳，消费淡季，能源明显走弱。消费财务完成度仍居各板块高位，但Q2为奥莱传统淡季，华夏首创奥莱、中金唯品会奥莱收入环比降幅均超20%，购物中心收入亦多数环比下行，仅华夏中海商业、华夏金茂商业逆势增长。能源26Q2收入完成度仅89%，一是自然资源方面来水、来风偏弱，二是电力市场化后部分资产结算电价下行，三是部分地区供大于求、弃电率上升。其他公用事业，除银华绍兴原水外收入完成度均达标。
　　季报后缺乏交易主线，8月或以震荡为主。季报发布（7月17日）以来至7月24日，中证REITs全收益指数下跌2.15%，日均成交量仅在3.22亿元的偏低位置，市场缺乏足够强烈的交易主线；各板块普跌，跌幅居前的包括产业园、仓储物流（季报暂未见企稳信号），新型基础设施（8月将迎来集中解禁），水利设施（二季报完成度不足50%）。展望8月，商业不动产REITs供给压制难以忽视，但REITs估值合理，且近12亿元REITs指数基金完成募集，指数基金的建仓或带来小幅反弹。策略上，参与一级发售外，关注产业园、仓储物流的配置性机会。周期-稳定IRR利差已达23年以来新高，且部分产业园、仓储物流的二级分派率已高于一级待发行项目，理论上下探空间不大。从财务完成度、租金及出租率变动看，仓储物流可能好于产业园。不过，对净值波动敏感的交易型账户，当前介入周期型板块可能仍偏于左侧。择券上，一是关注分派率高的资产，二是关注有明确产业背景、租赁需求较为明确的资产。
　　风险提示：货币政策转向，REITs业绩超预期恶化，数据代表性受加权方式干扰。