投资要点：
　　2026Q2总营收历史新高，同比增长29%：公司2026Q2总运营收入19.24亿美元，同比增长29%，其中租赁收入11.46亿美元，同比增长14%，互联及其他收入1.30亿美元，同比增长7%。调整后EBITDA 9.78亿美元，同比增长19%。业绩超预期主要受益于2026Q2确认了1.88亿美元的开发合资企业net promote收入（三个数据中心成功建成并出租）以及9,400万美元保险理赔。
　　FFO/AFFO稳健增长：FFO为9.82亿美元，同比增长63.6%；核心FFO（剔除netpromote）为7.68亿美元，同比增长19.4%；AFFO为8.89亿美元，同比增长54.3%；每股AFFO为2.47美元，同比增长47.0%。季度每股派息1.22美元，AFFO派息率49.5%，派息能力有保障。
　　租赁需求旺盛，驱动续租租金大幅提升：2026Q2公司新签租赁年化租金3.07亿美元（DLR份额2.08亿美元）。7月再签两个超大规模租赁合约，年化租金4.10亿美元（DLR份额2.05亿美元）。续租租金涨幅达25.4%（（金金径））/32.0%（（GAAP径）），连续多个季度保持双位数增长。季末已签未启动租约积压订单达19亿美元（DLR份额14亿美元）。
　　ATM融资有序推进，资产负债表健康：2026Q2通过ATM计划发行约620万股（均价191.63美元），净融资约12亿美元；年初至今累计发行1,350万股（均价184.94美元），净融资约25亿美元，为公司业务扩张补充充足金金。截至2026Q2，公司总负债186亿美元，净负债/EBITDA 4.7x，固定费用覆盖倍数5.2x，资产负债率22.3%，资产负债表健康。
　　投资活动密集推进，三座核心市场全面扩张：公司以约78亿美元估值收购Blackstone北弗吉尼亚三座已完全租赁的超大规模数据中心288MW的64%权益（支付对价为12亿美元金金和1230万股DLR普通股），预计初始稳定化资本化率>6.5%，2027-2028H1完成稳定化。公司继续在堪萨斯城、亚特兰大和法国马赛推进新的数据中心建设。截至2026Q2，公司全球在营容量约3GW，在建容量约1.4GW，未来计划建设容量约9GW，成长确定性强。
　　连续上调2026全年指引，AI驱动需求快速扩张：公司将2026全年营收指引上调至68.5-69.5亿美元，同比增长12-14%，调整后EBITDA指引上调至37.5-38.5亿美元，同比增长12-15%。每股核心FFO（剔除net promote）提升至8.15-8.20美元。租金和出租率同步提升：全年续租租金涨幅指引大幅上调至金金径） 9%-11%（（前6.5%-8.5%）；年末组合出租率提升+75-125bps。开发资本开支上调至$42.5-$47.5亿，反映AI驱动需求的快速扩张。
　　AI基础设施扩张驱动公司业绩加速增长：AI/云计算驱动的数据中心需求结构性增长，驱动公司规模和业绩加速增长。公司的互联中立平台地位、储备的建设容量、以及积极的投资活动是公司中长期增长的强劲支撑，业绩指引持续提升。当股价对应24倍P/核心FFO，股息收益率约2.7%，建议积极关注。
　　风险提示：AI需求不及预期、电力供应瓶颈、利率持续高位、汇率波动风险、开发项目延期或成本超支、外汇波动及全球经济下行风险