投资要点
　　股东结构重塑，告别家族治理
　　2025年9月，金科股份历时多年的司法重整取得决定性进展。通过资本公积转增股本方案，公司向全体重整投资人共计转增52.94亿股股份。此举使得公司控制权发生转移：作为产业投资人的“上海品器联合体”通过指定主体受让约9.93亿股股份，以占总股本9.34%的持股比例，正式成为公司新的第一大股东。原实际控制人黄红云及其一致行动人则退出控股地位，标志着金科股份彻底告别了家族治理模式，股东结构完成了“去家族化”的根本性重塑。
　　治理结构全面换血，新管理层凸显专业与战略导向
　　随着控制权变更，公司治理结构也随之迎来全面革新。2025年9月末，金科股份公布了新一届董事会候选人名单，原有董事会成员中仅一人留任，实现了“大换血”。新当选的董事长郭伟先生具备丰富的房地产纾困与资本运作经验，其他非独立董事成员则分别来自新股东体系或具备资产管理、金融服务等深厚背景。我们认为，这一全新的管理层构成，清晰地传递出公司未来将专注于资产盘活、资本运作和轻资产运营的战略意图，为业务转型提供了坚实的组织保障。
　　资产债务分类处置，新金科轻装上阵
　　在重整计划中，金科股份对现有资产与债务进行了系统性的梳理和切割。资产方面，公司将资产明确划分为“保留”与“非保留”两部分。仅将位于重庆、上海、苏州等地的17家一级子公司股权作为保留资产，继续置于上市公司体内运营；而其余一级子公司及其下属共数百家项目公司则被划为非保留资产，全部剥离至与中信信托设立的破产服务信托中，用于清偿普通债权。债务方面，根据公司公告的重整计划，通过引入重整投资款、以股抵债以及信托份额抵债等多种组合方式，公司总计约1000余亿元的负债得到大幅削减。
　　战略定位彻底转向，目标打造科技赋能的不动产运营商
　　根据公司公告，重整完成后，金科股份的战略定位发生了根本性转变。公司明确宣布将不再依赖传统房地产开发模式，而是转型为以科技创新和运营管理为核心的“不动产综合运营商”。新金科的业务将围绕“投资管理、开发服务、运营管理、特殊资产”四大板块展开。根据中国房地产报的报道，新金科未来3至5年，公司收入和利润结构中，运营管理和服务类业务占比有望达到60%~70%。我们认为这意味着新金科的盈利模式将从开发销售转向长期可持续的管理收入。
　　投资建议：中性
　　我们认为，新金科此次重整是公司开启新征程、实现轻装转型的历史性拐点；新股东和管理层为新金科带来的产业资源与专业能力，为公司中长期价值提升开辟了空间。我们认为公司具备困境反转的特质，但由于新业务盈利情况还有较大不确定性，在2026-2028年三年盈利预测中我们仅基于公司留存的地产项目续销和纾困业务代销代建做预测，任何潜在新业务在收入利润上不予以考虑。我们预计公司2026-2028年营业收入分别为64.5亿元、44.0亿元、39.0亿元，对应同比增速-6.3%、-31.8%、-11.4%；归母净利润分别为0.77亿元、-0.67亿元、0.73亿元。我们认为公司虽然存在困境反转的潜力，但是由于新业务盈利兑现节奏、股东资源整合效果存在较大不确定性，因此首次覆盖给予“中性”评级。
　　风险提示：退市风险仍在；盈利模式转型不确定性风险；存量销售去化不确定性风险；新股东协同整合风险；案例分析不可简单映射或线性外推。