事件：公司发布2026年一季报。2026年一季度，公司实现营收73.17亿元，同比下降24.86%；归母净利润3.12亿元，同比增长2.37%。
　　毛利率明显提高：2026年一季度，公司实现营收73.17亿元，同比下降24.86%；归母净利润3.12亿元，同比增长2.37%。归母净利润不降反升，主要由于两个因素。1）毛利率提高。2026年Q1公司整体毛利率为38.03%，较2025年Q1提高8.56pct，或由于2026年Q1毛利率相对高的商业运营总收入占营收比例为48.45%，较2025年Q1提高13.04pct，带动公司整体毛利率提高。2）少数股东损益为负。2026年Q1，公司的少数股东损益为亏损0.32亿元，2025年Q1该值为收益0.12亿元。从费用管控看，公司2026Q1的销售费用率和管理费用率分别为3.93%、9.54%，分别较2025年Q1降低1.14pct、提高1.79pct。
　　吾悦商管稳健增长：2026年一季度，公司实现商业运营总收入35.45亿元，同比增长2.82%，其中租金收入33.07亿元，同比增长2.83%。截至2026年一季度末，公司出租物业数量179个，可出租面积981.59万方。从运营看，截至2026年一季度末，公司出租物业整体的出租率为97.44%，其中青海、甘肃的3个物业的出租率为100%。从物业分布看，江苏、浙江、湖南、安徽四个省份的物业数量最多，合计达到92个，占公司出租物业数量的51.40%。
　　开发销售规模下滑：2026年一季度，公司实现开发销售面积52.65万方，同比下降19.95%；销售金额30.16亿元，同比下降40.89%；对应的销售均价为5728.40元/平米，同比下降26.16%。从区域分布看，公司在江苏和山东的销售规模最大，2026年Q1江苏和山东的销售面积占公司一季度总销售面积的27.89%。
　　融资渠道拓宽。2026年一季度，公司已偿还境内外公开债16.29亿元。截至2026年一季度末，公司的合联营公司权益有息负债为22.16亿元。公司已申报商业不动产REIT，预计募集规模16.25亿元，底层资产为常州天宁吾悦广场、南通启动吾悦广场，有效盘活资产，为公司拓宽融资渠道。
　　投资建议：2026年一季度，公司毛利率显著提高，商业运营收入占比提高，支撑公司归母净利润提高。商业运营稳健，收入稳定提高，出租率维持高位；开发业务规模收窄。财务上，公司持续压降负债余额，并拓宽融资渠道。基于此，我们维持公司2026-2028年归母净利润为7.47亿元、8.13亿元、8.75亿元的预测，对应EPS为0.33元/股、0.36元/股、0.39元/股，对应PE为44.64X、41.01X、38.09X，维持“推荐”评级。
　　风险提示：宏观经济不及预期的风险、房地产销售不及预期的风险、商业运营不及预期的风险、商业新开商场不及预期的风险、房价大幅度下跌的风险、资金回流不及预期的风险、债务偿还不及预期的风险。