核心观点
　　近期地产数据情况：多项数据跌幅收窄。成交量方面：按农历对齐来看，19城一二手房2026年春节前后30日总成交量为2885.6万平米，累计同比下滑16.4%，2026年春节前30日累计同比下滑22.7%，春节后30日总成交量累计同比下滑7.1%，跌幅有所收窄。从季节性来考虑，2026年19城一二手房春节后30日与前30日成交同比差值为15.7%，创下近年来新高，意味着市场整体修复的趋势好于季节性的表现，其背后触发的原因或主要是去年下半年积压需求集中释放。
　　房价方面：参考统计局的数据，2月份70城新房价格指数环比下跌0.3%,跌幅收窄0.1%；70城二手住宅价格环比下跌0.4%，跌幅收窄0.1%。参考冰山指数，截至3月29日，核心6城冰山指数出现一定分化，其中上海相比春节前最低价回升0.8%，但其他城市最新冰山数据暂低。
　　挂牌量方面：根据中指研究院的数据，截至2026年2月，核心6城二手房挂牌量约为129万套，环比上个月下滑3.8%，目前已连续4个月出现回落。从季节性来看，近年来2月挂牌量相比去年12月均出现回落，从幅度来看，2026年的下降幅度显著高于2023-2025年，且2月份挂牌量出现逆季节性的下滑，因此本轮挂牌量的回落不只是单纯季节性的调整，同时也包括市场自发性的修复。
　　租金：从一线城市的租金视角来看，进入2026年1-2月，一线城市房租指数同比下降3.4%，较2025年下半年同比2.4%的降幅扩大1.0个百分点，反映当前一线城市房租降幅边际走扩，整体租金尚未出现企稳的迹象。
　　本轮修复怎么看：持续性仍需观察。指标（1）租金回报率：截至2026年4月2日，30年国债收益率为2.37%，一线城市租金回报率与30年国债利差为-56bps。指标（2）成交价：参考历史，一线城市房价环比在2009年7月、2013年2月、2015年4月、2020年4月触及1%的阈值，后续房价出现新的上涨趋势。当前一线城市环比增速更多是跌幅收窄，相比1%的阈值仍有较大差距。指标（3）成交额：每次房价回升的初期，对应居民中长贷新增累计同比增速出现连续6个月上涨，当前尚未满足该条件。整体而言，本轮房价修复持续性仍待观察。
　　风险提示：政策落地效果不及预期；房企再次出现集中债务违约；历史经验参考失效