公司概况：中国海外发展前身中国海外建筑工程有限公司于1979年改革开放初期创立于香港，以承建业务起家，后逐渐转型为以房地产开发为主，1992年将香港和内地地产业务整合，以“中国海外发展有限公司”为载体在香港联交所上市，1997年亚洲金融危机的经历为公司长期以来稳健的经营风格奠定基础，随后公司业务重心逐步转至内地后的三次并购助力其规模扩张。业务结构方面，公司以房地产开发业务为主，房地产开发业务收入占比稳定九成以上，溢利占比稳定八成以上，以城市运营为辅，同时进行其他业务拓展。
　　房地产开发业务：受2024年拿地力度下降和早期大部分核心项目充分去化影响，2025年中国海外发展销售金额同比表现弱于全国水平，2025年中海系列全口径销售金额保持行业第二，权益销售金额保持行业第一，或可印证公司较高的权益比；公司拿地节奏呈现顺周期特征，或体现公司稳健的经营风格，能级结构上，公司土地投资长期集中一二线城市，近十年一线城市投资占比有所提升，同时据披露，公司2023年开始几乎无三四线城市投资，横向对比公司一线城市投资占比处于主要房企较高水平，拿地质量方面，2021年房价高点过后拿地项目估算净利率较之前有所上升，但相较行业“超额收益”略有下降。
　　商业物业运营业务：商业物业收入持续增长，结构上写字楼收入占比从七成下降至五成，非写字楼业态中长租公寓近年来收入增速较高；写字楼成熟期项目出租率呈下降趋势，购物中心成熟期项目出租率维持较高水平；较高的投资物业账面估值或影响出表利润空间。
　　投资建议：考虑到a.后续新房供需关系或较二手房更早出现改善；b.公司作为以房地产开发为主业的头部央企，或受益于未来行业竞争格局改善；c.若后续市场在基本面催化下，产生房地产政策进一步边际放松的预期，市场或提前交易至终局（房价见底），公司或是典型受益标的；d.公司2024年5月及9月两轮估值分别反弹至约0.44倍和0.48倍；e.随房价下行行业中各房企或均有不同程度的潜在减值压力；f.投资物业账面价值与市场交易估值间或有一定差异；综上，若行业催化因素带动估值修复，公司估值第一阶段或可修复至2026年0.4-0.45倍PB，对应市值1580-1778亿元人民币，每股14.44-15.88元/股（16.35-17.99港元/股），给予“增持”评级。
　　风险提示：拿地质量不及预期、销售表现不及预期、政策改善不及预期、行业供需关系改善不及预期、存货减值超预期、写字楼出租率不及预期、消费增长不及预期等。