投资要点：
　　过去一周（2026年2月23日-2026年2月27日，下同）REITs指数整体下行，其中新型基础设施和高速类REITs表现突出。过去一周中证REITs全收益指数周度跌幅在1.08%收于1035.78。从底层资产来看，过去一周各板块表现分化，其中新型基础设施和高速类REITs表现突出。具体来看，涨跌幅由高到低分别为：新型基础设施（2.01%）、交通（0.11%）、仓储（-0.53%）、能源（-0.88%）、市政环保（-1.01%）、消费（-1.68%）、产业园（-1.87%）、保障房（-2.24%）。
　　过去一周REITs市场并未延续过去几年节后放量上涨的规律，市场行情缩量下跌。从板块来看，扩募利好下南方润泽科技REITs周度涨幅2.68%，带动新型基础设施板块涨幅居前；高速板块整体小幅收涨，可能与市场博弈1月份运营数据有关，但板块内分化也较明显，受2026年春运启动时间较晚影响，多数披露数据的项目同比承压，但华泰江苏交控REIT各项数据表现较为突出，过去一周涨幅居前。
　　过去一周产权类板块表现弱于经营权类，其中消费、产业园和保障房板块跌幅较深。产业园方面，前期涨幅较高的项目本次止盈压力较重，其中南京建邺REIT与重庆两江REIT行情下挫较显著，位列周度跌幅前二，二者前期皆因解禁超跌后修复，2026年以来涨势居前，近期也面临一定止盈压力；过去一周首批商业不动产REIT基本得到证监会反馈，资金观望供给动态下消费板块仍处于震荡行情中；分母端想象空间有限下保障房板块整体表现一般，而随着过去一周板块进一步下调，保障房已成为2026年以来整体涨幅最小的板块。
　　短期可能仍需关注市场情绪扰动，但建议把握市场震荡过程中的配置机会。2026年初REITs新政激活市场情绪，REITs市场1月份迎来三连跳，但随着1月底商业不动产REITs集中申报，供给担忧下看多情绪边际收敛，整个2月份中证REIT全收益指数下跌1.58%。资金分流对市场的影响是存在的，需关注后续供给进程变化，但是否影响长期估值基准我们认为还存疑，当前我国公募REITs市场盘子仍较小，且过往流通市值的快速提升并不影响整体估值/利差中枢的下移，只是增量资金并非平滑入场叠加短期供给节奏变化下，长期供小于求与短期供大于求的境况可能是并存的。后续来看，继续关注政策端动向，此外从过往经验来看，REITs资产避险属性一般，周末国际地缘危机也可能影响市场情绪。
　　风险提示：超预期REIT政策发布，底层资产经营情况恶化，底层资产数据计算方式有偏差。