首单港口REIT正式申报到上交所。节后四个交易日市场下跌为主，数据中心逆势上涨，主因润泽科技数据中心REIT节前盘后宣布扩募、周二开盘后大涨2.8%。首批申报的6单商业不动产REITs收到受理反馈意见，问询集中于资产合规（权属清晰、手续完备）、运营（同业竞争、租约集中到期、经营数据下滑合理性）、估值（核心参数与历史数据及市场环境的匹配度）展开，6个项目均要求补充披露回收资金的具体用途，并特别针对同一控制下的双REITs平台（唯品会、凯德），要求管理人说明定位差异，同时披露入池资产在原始权益人体系内的排名及重要性，防范同业竞争风险。此外，本周另有2单商业不动产REITs新申报（分别为购物中心和社区商业）；基础设施REITs也迎来年内破冰，新增临港港口REITs（底层资产为天津大沽口港区14个码头泊位）和嘉泽新能源REIT（底层为宁夏泽恺三道山150MW风力发电项目）两单申报。
　　截至2026/2/27，2025年以来已成功发行20单（25Q1发行6单、25Q2发行4单、25Q3发行6单、10月发行2单、11月发行1单、12月发行1单）；发行规模403亿元。本周共10单首发公募REITs取得新进展：商业不动产REITs再上新2单——广发新城吾悦REIT、嘉实首开REIT，基础设施REITs也上新2单——国金嘉泽新能源REIT、建信天津临港港口REIT；第一批申报的商业不动产REITs里6单已进入交易所问询环节。本周共1单扩募REITs取得新进展：中金厦门安居REIT已反馈。当前审批流程中REITs：（1）首发：已申报31只，已问询并反馈1只，通过审核0只，注册生效待上市0只。（2）扩募：已申报4只，已问询并反馈1只，通过审核0只。
　　本周中证REITs全收益指数（932047.CSI）收于1035.78点，跌幅1.08%，跑输沪深3002.16个百分点、跑输中证红利3.88个百分点。中证REITs全收益年初至今涨幅2.57%，跑赢沪深3000.83个百分点、跑输中证红利3.29个百分点。分项目属性来看，本周产权类REITs下跌1.45%，特许经营权类REITs下跌0.07%。分资产类型来看，数据中心（+2.02%）、交通（+0.11%）、仓储物流（-0.51%）、能源（-0.83%）板块表现占优。分个券来看，本周共17只上涨、62只下跌，其中，南方润泽科技数据中心REIT（+2.68%）、华泰江苏交控REIT（+2.33%）、华安外高桥REIT（+1.70%）位列前三，华泰南京建邺REIT（-6.19%）、中金重庆两江REIT（-4.96%）、工银蒙能清洁能源REIT（-3.91%）位列末三。
　　流动性方面，产权类/特许经营权类REITs本周日均换手率0.38%/0.28%，较上周+3.87/-3.22BP，周内成交量3.25/0.74亿份，周环比+5.55%/-15.99%。数据中心板块活跃度最高。
　　估值方面，从中债估值收益率来看，产权类/特许经营权类REITs分别为3.85%/4.82%，交通（5.85%）、仓储物流（5.41%）、园区（4.66%）板块位列前三。
　　风险提示：底层资产基本面不及预期，公募REITs相关政策变动风险，市场价格波动风险。