核心观点
　　2025年房地产市场回顾：2025年房地产市场延续调整，下半年市场加速下滑。12月70城二手房和新房价格同比分别下跌6.1%和3.1%，全年商品房销售面积同比下降8.7%，投资端收缩态势更为严峻，全年开发投资完成额同比下降17.2%。在市场持续调整背景下，2025年房企融资环境无实质性改善，年末万科展期事件推升行业风险溢价，但年内房企债务重组工作取得较大进展，对相关企业资产负债表修复具有积极意义。
　　2026年房地产市场展望：2026年房地产政策将延续边际宽松基调。其中，需求端政策核心在于引导实际房贷利率下行，供给端则通过控增量、去存量，共同推动供需结构优化。2026年房地产支持政策大幅加码的可能性较低，这意味着房地产市场大概率会延续调整，但调整幅度会有所收窄。从销售端来看，若政策层面能够有效引导实际房贷利率下行，将有助于销售端止跌回稳，其中核心城市购房需求有望率先释放，但部分低能级城市库存高企、去化周期偏长的问题仍难以快速缓解；从投资端来看，2026年房地产投资仍将承压，但在低基数、房地产融资协调机制将加速落地、“好房子”建设带动优质房企聚焦核心城市改善型项目开发以及盘活存量土地将推动部分城市保障房项目开发等因素带动下，房地产投资降幅有望明显收窄。
　　2026年房企信用风险展望：2026年国有房企的债券偿还压力主要集中于境内债市场，整体压力较往年有所下降；而民营房企由于近几年债券发行量大幅萎缩，导致2026年债券到期量显著下降，整体偿还压力偏低。综合判断，2026年地产债信用风险将趋于平稳，但个别民营房企偿债情况仍值得关注。此外，2024年以来，通过大幅削债和多元化债务创新工具推进债务重组，已成为房企化债的主要路径，预计2026年房企债务重组工作将持续加速。