核心观点
　　本周中证REITs全收益指数上涨2.2%，收于1047.5；全周加权日均换手率0.68%，较上周0.46%增加0.22pct，日均成交金额7.8亿元，较上周5.3亿元上涨46.9%。1月22日，茂业商业股份有限公司拟开展商业不动产公募REITs申报发行工作，底层资产为写字楼。23日，上交所和深交所共终止和撤回了5单公募REITs项目。21和22日，共77只REITs披露2025年四季报，次新REITs整体业绩达成率表现较好，顺周期项目经营边际改善。其中，消费及保租房等板块持续稳健表现，政策性保租房、运营能力强的购物中心以及需求稳健的农贸市场类REITs均实现出租率高位运行；产业园及仓储边际好转，多单项目实现单季度收入及可供分配金额环比转正，以价换量取得成效，部分核心项目如汇添富九州通医药REIT等实现满租。
　　行业动态信息
　　政策及新闻回顾：1）2026年1月23日，上海金融监管局发布《上海银行业保险业养老金融高质量发展行动方案》，旨在通过指导保险机构通过股权投资、REITs等方式，为养老产业提供长期稳定资金支持；支持信托机构开展相关定制化服务和不动产信托业务；鼓励金融租赁公司开展养老服务业融资租赁等金融业务；支持理财机构投资与养老特征相匹配的长期优质资产。同时，不断完善养老产业保险保障体系，针对不同银发场景优化保险产品服务，增强养老服务业的风险抵御能力。
　　行情回顾：1）中证REITs全收益指数上涨2.2%，收于1047.5；全周加权日均换手率0.68%，较上周0.46%增加0.22pct，日均成交金额7.8亿元，较上周5.3亿元上涨46.9%；2）本周产权类REITs上涨3.4%，经营权类REITs上涨1.4%；3）本周所有REITs子板块中数据中心涨幅最大为5.9%，能源板块涨幅最小为0.1%；4）中金重庆两江REIT涨幅最大为10.3%，中航京能光伏REIT跌幅最大为3.8%。
　　重要公告回顾：1）易方达华威市场REIT：解禁份额约为2.1亿份，占全部基金份额的41.3%，解禁后可流通份额约为3.3亿份，占本基金全部基金份额的66%。2）中金安徽交控REIT：本次拟分配金额为人民币160000000.0元，占前述可供分配金额的81.7%。3）富国首创水务REIT：因规划调整原因提交终止审核申请。本次拟购入项目为长治市污水处理特许经营PPP项目。4）中航易商仓储物流REIT：战配解禁份额约为2.8亿份，占全部基金份额的34.6%，解禁后，可流通份额约为4.9亿份，占本基金全部基金份额的60.6%。
　　风险分析
　　1、审批及发行进展不及预期的风险：REITs审批及发行受项目质量、监管审核速度及市场环境等多方面因素影响，若项目成熟度不高、监管审核速度放慢及市场环境低迷，将会使REITs审批发行放缓。
　　2、政策出台不及预期的风险：我国REITs立法、税收及信息披露等多项制度尚待建立及完善，若相关政策出台不及预期，可能会影响REITs市场的持续健康发展。
　　3、二级市场波动的风险：REITs的风险特征表现为中等风险及中等收益，受个别资产基本面疫后修复不及预期、整体REITs市场投资人类型单一、投资行为趋同等影响，二级市场持续回调，出现较大波动。