商业不动产REITs新规及一揽子配套文件落地，市场开启新章。25年12月31日，证监会、沪深交易所及证券投资基金业协会分别发布REITs一揽子政策文件，开启商业不动产REITs试点，并进一步完善了REITs市场的制度体系。
　　商业不动产REITs有望加速推进，建议投资者积极关注首批产品。相较于征求意见稿，证监会《关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》正式稿仅在产品定义方面略有增补，商业不动产REITs的产品界定仍较为宽泛，商业综合体、商业零售、办公及酒店等在列；证监会要求各单位高度重视，精心组织，切实做好商业不动产REITs各项工作。沪深交易所积极落实，建立了全链条市场服务机制，加速推动优质商业不动产REITs项目落地。双轨制审核落地有望提升审核效率，进一步加速REITs市场扩容。作为新品类，在严把审核质量的背景下，投资者可以积极关注第一批商业不动产REITs的投资机会。
　　增补完善多项机制，REITs市场制度体系进一步完善。在将现有文件适用范围拓展至商业不动产REITs的同时，商业不动产REITs相关一揽子政策文件对询价定价机制、扩募机制、信息披露机制、项目注册审核机制及风险防控等多项市场制度有所增补完善，加速市场扩容的同时也严控项目及市场风险，平抑市场大幅波动，推动REITs市场行稳致远。这些修订完善将应用于REITs全市场，有望在商业不动产REITs试点中较快落地。
　　关注市场新增资金源拓展。加速扩容的同时也需匹配增量资金，证监会63号文提出丰富覆盖REITs的指数体系、加大力度引导保险资金、社保基金、年金基金等各类中长期资金入市，并推动将REITs纳入沪深港通标的范围；投资者可积极关注新增资金源预期拓展带来的市场回升，积极关注低估值权重股。
　　投资建议：25年末，由于定价OCI本息拆分等事项以及年末止盈，REITs市场出现较大波动，有一定程度的回调。项目质量仍是投资基础，建议投资者关注底层资产需求端较强的产品，关注扩募。
　　风险提示：常态化发行不及预期，政策出台不及预期，项目经营不及预期。