中国REITs市场迈入高质量发展快车道。2025年12月31日，证监会发布《关于推动不动产投资信托基金（REITs）市场高质量发展有关工作的通知》、《中国证监会关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》，同日沪深交易所、证券业协会等机构的配套制度规则陆续发布。顶层设计上，商业不动产迎来正式试点，正式稿较征求意见稿仅在产品定义上微调，即法律上明确了“公募基金-ABS-SPV-底层资产”这一持有路径。高质量发展政策导向则体现在三方面：一是支持“混装”，有序拓展原始权益人范围至银行保险资管；二是除了提及市场扩容、完善发行交易机制之外，表述上再次强调了支持设计REITs指数基金产品、公募基金将REITs纳入可投范围及REITs-ETF等内容，旨在提高二级市场流动性；三是完善REITs申报注册制度，优化流程、健全标准、强化监管制衡，同时提到压实管理人的主动管理职责。
　　公募REITs发审加速与沪深新股接轨，首发定价配售引入“高剔”机制。交易所分别对公募REITs相关制度做出调整，特别是在审核上针对商业不动产、租赁住房、产业园、仓储物流及收费公路单列审核要点分则，新增现场检查条款；发售上允许约定“高剔比例”，顶上限博入围申报不再无风险，网下配售向长线资金倾斜；协会业同步对网下投资者管理规则做出修改，不动产REITs网下管理向沪深新股看齐，准入门槛趋严；禁止行为新增十条，处罚升级为网下投资者自身。持续监管上，明确商业不动产中的商业零售、办公、酒店实施差异化的信披标准（商业综合体需披露业态构成）。
　　REITs市场缩量下跌，经营权类深度回调；REITs派息率较股债息差处于60-70%分位。2025年12月，REITs市场持续下挫但在下半月出现超跌反弹，中证REITs全收益指数全月收跌2.9%。分资产看，12月经营权类回调幅度加剧，逾9成个券下跌，而此前跌幅较大的产业园涨跌比则有所改善。流动性方面，REITs日均换手率为0.40%，处于全年最低的单月水平。派息率方面，产权类REITs派息率为4.60%、经营权类为9.12%，其中产权类REITs与10Y国债收益率息差为2.75%（处于68%分位）、与中证红利股息率息差为-0.47%（处于62%分位）。估值方面，产权类P/NAV为1.22X（处于65%分位）、经营权类P/FFO为12.27X（处于30%分位）；两大类资产IRR均显著提高，产权类、经营权类IRR分别为4.2%、5.4%，均处于40%分位附近。
　　中核清洁能源网下认购热度创新高，估值差收窄背景下华夏安博仓储物流首日深度破发。2025年12月中核清洁能源REIT网下询价，发行规模为15亿元，其网下认购火热，参与产品数量位居历史第二，网下认购倍数达340倍，创下新高，也因而使得网下配售比例降至0.29%的低位；定价层面，中核清洁能源REIT贴近上限定价，发行价较“二孰低”仅调低0.01%，基本无让利，其2026E派息率较可比REITs低1%。华夏安博仓储物流REIT上市，价差不断收窄背景下，首日收盘较发行价下跌10%。剔除极端值后，2025年1-12月，0.5亿元/1亿元资金参与REITs网下申购的绝对收益分别为170.98/341.95万元，对应网下收益率为3.42%。
　　2025年12月下半月，新增4单REITs申报受理，山证晋中公投瑞阳供热REIT更新回复材料。除此之外，华泰紫金宝湾物流仓储REIT、国金中国铁建高速REIT发布扩募计划。根据基金公告整理，2026年1月暂无REITs限售份额解禁。12月下半月1单招投标信息更新，广发基金中标南疆能源集团基础设施REITs项目。
　　风险提示：需警惕REITs发行审核节奏变化、发行制度调整、投资者参与度波动、申报项目质量/数量变化、产业结构导向调整、项目资产经营业绩下滑、REITs单一资产波动较大、宏观经济环境变化、系统性风险等。