2025年下半年公募REITs领域政策支持依然密集，中央及地方对REITs常态化申报、项目储备扩容、商业不动产投资信托基金试点方面做出指示。一级发行提速，新型基础设施REITs首次上市。二级市场价格较上季度有所回落，一方面权益资产表现较好，资金流向权益市场压制REITs整体表现，另一方面REITs底层资产基本面表现分化，估值向理性回归。
　　政策方面：中央层面，国家发改委发布《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化申报推荐工作的通知》，推进REITs常态化申报推荐；同时国务院、央行等部门分别在《关于释放体育消费潜力进一步推进体育产业高质量发展的意见》、《关于金融支持新型工业化的指导意见》等文件中，明确支持相关项目通过REITs设立发行拓宽资金来源。地方层面，多地政府明确支持在城市更新、文旅消费、人工智能等领域发行相关REITs。
　　经营业绩方面：（1）营业收入、经营活动净现金流及EBITDA三大经营业绩指标方面：各类型REITs经营业绩分化，经营权类REITs表现相对较好，产权类REITs经营指标普遍同比下降。具体来看，市政环保、保租房类REITs经营业绩表现最好，消费、交通、能源类REITs经营业绩整体持平，产业园、仓储物流类REIT经营业绩承压。（2）可供分配现金方面：园区基础设施类、仓储物流类REITs调整幅度偏大，交通基础设施类、能源基础设施类REITs趋势分化，其他类别REITs可供分配现金同比多数上涨，与较稳定的项目经营基本面情况吻合。
　　底层资产运营情况方面：（1）园区基础设施类REITs：去化率整体承压，租金持续普降，以价换量、延长租期成为重要策略。（2）仓储物流类REITs：出租率下行压力减缓，关联租赁方提供一定稳定性，但租金承压趋势延续，以价换量仍是主要策略。（3）保障性租赁住房类REITs：经营稳定性持续，出租率及租金维持较高水平，或保持良好抗周期性。（4）消费基础设施REITs：出租率普遍保持高位，租金水平分化，整体来看经营情况普遍较好，同时积极推动转型升级，关注区域市场竞争压力。（5）新型基础设施（数据中心）类REITs：资产项目整体运营平稳，符合招募说明书预期。（6）交通基础设施类REITs：受区域经济承压与路网变化分流影响，整体通行费收入同比下降，积极因素可持续性有限。（7）生态环保、市政及水利类REITs：运营业绩普遍稳定上升。（8）能源基础设施REITs：运营整体承压，受自然资源禀赋差异、季节性波动、区域消纳能力及政策变动影响较大。
　　市场特征方面：（1）一级市场：2025年下半年共发行10只公募REITs，其中两只新型基础设施REITs为数据中心资产类型的首批项目；下半年REITs募集总份额共计61亿份，发行规模共计246.8亿元，环比增加53.4%；认购倍数与首日涨幅较上半年有所回落。
　　（2）扩募方面：下半年共2只公募REITs扩募经证监会及上交所注册生效，分别为东久新经济REIT、京能光伏REIT。
　　（3）二级市场：2025年下半年公募REITs二级市场价格有所承压。截至2025年12月24日，中证REITs全收益指数累计涨跌幅为-11.48%，较年中出现反转，中证REITs全收益指数2025年全年回报率已降为-1.51%，年内涨幅全部回吐。主要原因系资金流向权益资产压制REITs整体表现、经营基本面未见明显修复、前期REITs供不应求导致市场过热，推高二级价格导致估值偏离，现或逐步向资产估值回归。市场活跃度方面，三季度、四季度REITs成交额总量分别为389.59、267.31亿元，月均换手率分别为16.45%、9.97%，成交额与流动性整体下降。年底三只REITs又将迎来大规模解禁，流通比例从20%左右提升到60%以上，或将带来流动性的提升，但在市场整体下跌趋势中也可能伴随短期价格的考验。
　　风险提示：数据统计偏差；超预期经营风险事件；宏观环境变化影响风险偏好