投资要点：
　　受结算毛利率下降等因素影响，前三季度归母净利润有所承压。2025年前三季度，公司实现营业收入1737.2亿元，同比-5.0%；实现归母净利润19.3亿元，同比-75.3%，扣非归母净利润17.4亿元，同比-76.8%；加权平均净资产收益率0.98%，同比下降2.93个百分点。归母净利润降幅大于营收的主要原因为：1）结算毛利率下降：2025年前三季度结转毛利率为13.4%，同比下降2.5个百分点；2）投资净收益转负：2025年前三季度投资净收益为-1.47亿元，而同期为16.4亿元；3）少数股东损益占比提升：2025年前三季度少数股东损益占净利润的比例为70.4%，同比上升34.2个百分点。
　　前三季度销售稳居行业龙头位置，增量存量分类施策。2025年前三季度公司实现签约金额2017.31亿元，同比-16.5%；实现签约面积1010.4万方，同比-25.1%；前三季度签约均价2.0万元/平米，同比+11.5%。根据克而瑞数据统计，前三季度公司销售金额市场排名稳居行业第一，龙头地位巩固。年初公司确立了全面抢抓销售、增量存量分类施策的策略，上半年新完成“调转换退”51万平方米。
　　拿地聚焦核心城市，权益比例进一步提升。2025年前三季度公司新增35宗地块，拿地总金额603.5亿元，拿地总建面289.9万方；地价权益比例（权益地价款/总地价款）85.9%，保持高位；拿地力度为29.9%，同比提升12.7个百分点。近12个月拿地金额情况来看，不同能级城市金额占比方面，一二线占比为92.3%，三四线占比仅为7.7%。拿地金额占比较高的城市有上海（29.0%）、广州（17.7%）、北京（15.2%）、杭州（10.1%）、西安（4.1%）。
　　多种策略盘活资金，上半年回笼率同比提升。9月23日，公司公告拟发行不超过人民币150亿的公司债券预案。上半年成功发行国内首单现金类定向可转债，发行规模85亿元，6年期综合成本2.32%。2025年上半年实现销售回笼1448亿元，综合回笼率100%，同比提高15个百分点；当期销售回笼率65.3%，同比提升9个百分点。2025年上半年，公司经营活动现金净流入160.17亿元，同比实现由负转正。
　　投资建议：保利发展销售排名保持行业第一，拿地聚焦核心城市，未来增长可期。向特定对象发行85亿元可转债，融资优势凸显，债务结构持续优化。我们维持公司2025-2026年EPS的预测为0.43元、0.47元，以2025年10月22日收盘价计算，对应的PE为17.5倍和16.2倍，维持“买入”评级。
　　风险提示：销售改善不及预期，资产减值风险，可转债落地不确定性。