中信建投沈阳国际软件园REIT ( 508029.SH )
　　产权类园区基础设施REIT，底层资产为沈阳国际软件园，位于辽宁省沈阳市浑南区，包括昂立信息园、沈阳国际软件园一期和沈阳数字经济产业园(沈阳国际软件园二期)三个园区，原始权益人赵久宏先生，个人。
　　2024年营收1.03亿元，EBITDA 7555万元。受原第一大租户到期退租影响，2024年加权平均出租率较2023年下降2.13%至83.86%，Q125出租率83.93%。2024年当期收缴率86.03%，Q125降至77.04%。
　　发行情况及发行估值
　　拟发行3.0亿份，设计存续期37年，战配、网下、公众占比70%、21%、9%，2025/9/29网下询价，2025/10/13缴款，预期11月上旬登录资本市场。网下有效认购倍数99.42倍，由此推算中签率1.01%。发行价3.66元，为询价区间67.54%分位。
　　评估机构戴德梁行，资产价值10.26亿元，折现率7.00%，长期增长率假设1.5%，较合理。发行价对应P/NAV 1.07x。
　　今明两年可供分配金额预测分别0.57亿元（年化）和0.58亿元，预测年化派息率分别5.53%和5.61%，发行价对应年化派息率5.17%和5.24%，对应2026EP/FFO 19.80x。
　　新券二级市场估值推导
　　目前已上市产权类园区基础设施REITs共19只，过去三个月平均P/NAV中位数1.11倍，P/FFO中位数23.51倍，派息率TTM中位数4.25%。
　　底层资产一般，同时原始权益人旗下缺乏优质的可扩募资产，但原始权益人给出了可供分配金额保障承诺，2025-29年实际可供分配金额大概率不低于预测值。
　　我们认为沈阳软件园REIT上市后，尤其分红保障期内，估值倍数或与同类平均相当。参考可比REITs，我们认为合理区间为3.80-4.51元，较发行价高4-23%。
　　风险提示：运营效率不佳、出租率收缴率进一步下滑、市场估值中枢下移等