报告摘要
　　8月REITs整体跑输大类资产
　　截至2025年8月底，当前市场共有上市REITs基金73支，总市值合计2187.57亿元，流通总市值1043.55亿元，流通总市值占比为47.70%。
　　8月中证REITs全收益指数-2.62%，中证Reits(收益）指数-2.86%，弱于上证综指的+7.97%，深证成指的+15.32%和创业板指的+24.13%。
　　REITs交易数据环比走高
　　2025年8月,中证REITs全收益指数成环比呈现下降趋势。中证REITs全收益指数成交额为86.13亿元，较7月份成交额减少了7.07亿元，环比减少7.58%，较去年同比增长8.19%;中证REITs全收益指数成交量为2041.69万手，较7月份成交量减少了81.74万手，环比减少4.06%，较去年同比减少5.30%。
　　◆消费基础设施REITs表现突出
　　十类REITs中，2025年8月，除水利设施REITs和市政设施REITs无相关指数外，园区基础设施REITs指数、交通基础设施REITs指数、仓储物流REITs指数、消费基础设施REITs指数、保障性租赁住房REITs指数、能源基础设施REITs指数、生态环保REITs指数和新型基础设施REITs指数本月涨跌幅分别为-2.70%、-1.75%、-0.82%、-3.05%、-5.46%、-1.59%、-2.00%、5.04%
　　重要事件
　　全国首批数据中心REITs上市。8月8日，南方润泽科技数据中心REIT及南方万国数据中心REIT同步在沪深交易所上市，此为全国首批数据中心REITs。国家发展改革委相关负责人表示:“作为民间投资项目，数据中心项目的成功发行上市，将有利于深化新型基础设施领域投融资机制创新，更好推动数字经济和人工智能产业发展,有利于拓宽民营企业融资渠道，进一步提振民间投资信心。”
　　上海国企首单REITs扩募项目上市。8月29日，国泰君安临港创新智造产业园封闭式基础设施证券投资基金(以下简称:国泰君安临港创新产业园REIT)扩募份额在上交所成功上市。该项目是首单上海市属国企公募REITs扩募项目，也是首单以标准厂房为基础资产的公募REIT扩募项目，最终发售基金份额约3.89亿份，募集资金总额约17.23亿元。本次扩募新购入基础设施项目为上海临港(600848.SH)所持有的漕河泾科技绿洲康桥园区(以下简称:康桥园区)。康桥园区围绕上海“3+6”重点产业体系，形成了以集成电路、生物医药、人工智能为核心的产业布局，近三年及一期经营情况良好，平均出租率达到95%及以上，租约结构健康稳定，持续运营能力及增长潜力强劲。
　　◆核心观点
　　8月中证REITs全收益指数-2.62%，中证Reits(收益）指数-2.86%,弱于上证综指的+7.97%，深证成指的+15.32%和创业板指的+24.13%。REITs市场在8月经历回调，主要系:第一，8月我国债市利率上行，10年期国债市场收益率上涨7.35bp，REITs基金具备较强的高分红、低波动属性，与国债收益率高度相关，利率上涨压制了相关基金估值;第二，8月沪深300指数大幅上涨，资金从收益相对较为保守的REITs流向股市，进一步放大跌幅。此次REITs基金回调后已基本处于利空出尽阶段，短期内利空因素已基本逐步消化，后续如若债市企稳，REITs市场有望迎来反弹。
　　投资策略上，我们认为筛选思路上适合采取稳中有进的原则，即选取REITs基金以稳定现金流为优先，在稳定的现金流之外，综合考量基本面预期变化，可选取价格弹性较大的板块，以期在分红之外，博取市场上涨收益。综合考虑REITs的资产特性，应秉持长期配置、获取稳定现金流的逻辑。从估值角度来看，目前这部分REITs资产整体估值仍然不高，较高的收益率水平适合作为长期配置资产。
　　综合来看，虽然8月REITs表现弱于大盘，但基金回调后已基本处于利空出尽阶段,短期内利空因素已基本逐步消化,后续如若债市企稳,REITs市场有望迎来反弹。站在当前时点，我们认为从求稳的角度，可优先考虑对以下类型REITs予以关注:
　　1.交通基础设施REITs。交通基础设施具有一定的垄断性和刚需属性。随着经济的发展，区域内的交通流量通常呈现出稳定增长或者保持在较高水平的趋势，对应的通行费收入也相对稳定，受宏观经济波动的影响较小，具备较强的的稳定性。
　　⒉.仓储物流REITs。在当前市场环境下，仓储物流REITs具备稳定的现金流、政策红利、抗周期属性三大优势，有望成为求稳配置的优质标的。
　　3.消费基础设施REITs。2024年7月26日发布的《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)项目常态化发行的通知》扩大了REITs消费市场的包容性，降低了消费基础设施REITs发行的门槛，为投资者提供了更多选择。伴随宏观经济的逐渐复苏,居民消费能力和意愿有望提升，消费基础设施REITs收益有望随之提升。
　　风险提示
　　流动性不足风险:部分REITs规模较小、投资者关注度低，可能存在二级市场交易不活跃的情况
　　政策调控风险: REITs受行业政策影响较大，受土地政策、税收政策、行业监管政策等影响，政策或可能影响REITs收益。