投资要点：
　　业绩稳健主因毛利率增加。2025年上半年业绩稳中有增，主因毛利率增加。2025年上半年，公司实现营收514.85亿元，同比+0.41%；实现归母净利润14.5亿元，同比+2.18%。公司上半年税前综合毛利率14.38%，同比上升2.39个百分点。2025年上半年公司业绩同比增加主要由于公司综合毛利率提升至14.38%，同比增加2.39个百分点。
　　销售规模优于行业百强水平，排名第四。2025年1-7月，公司实现销售额1045亿元，同比下降10.5%（百强房企平均下降13.2%），位列克而瑞排行榜第4位。2025年上半年，公司核心10城销售业绩贡献占比70%，同比提升4个百分点。公司在全国12个城市流量销售金额TOP5，公司上半年公司首开去化率同比提升4个百分点，续销去化率同比提升6个百分点。
　　拿地积极，拿地力度提升，多元化拿地和优质土地资源推动公司可持续发展。2025年上半年，公司增加16宗土地，计容建面167万方，同比+108.4%；拿地金额353亿元，同比+141.5%；拿地力度40%，权益比例为62.0%。公司已形成招拍挂、收并购、旧改、轻资产等多元化的资源获取方式，推动公司可持续发展。公司通过产城联动在粤港澳大湾区、漳州开发区、海南自贸区（港）等区域获取了特有的战略资源。尤其在蛇口、太子湾、前海等区域，公司拥有大量待开发的优质资源。
　　构建“好房子”体系和企业标准，积极响应政策要求。自2025年起，积极响应建设好房子的政策要求，推出“招商蛇口好房子”技术体系及企业品质标准。
　　助力塑造“高品质代建”标签。2025年上半年，公司新增41个代建项目，新增代建管理面积482万平方米。代建业务新进驻北京、上海、徐州、佛山等城市。
　　“三道红线”保持绿档。截至25年上半年货币资金总额877.64亿元，“三道红线”处于绿档：剔除预收账款的资产负债率63.10%、净负债率66.42%、现金短债比为1.30。
　　提升经营性物业贷规模，紧抓利率下行市场窗口降成本。截至25年上半年，公司银行融资占比66%，同比提升3个百分点，落地经营性物业贷款82亿元，平均债务期限5.3年，债务结构更加稳固。公司紧抓市场利率下行通道，资金成本显著降低。25年上半年新增公开市场融资31亿元，票面利率均为同期同行业最低水平；综合资金成本2.84%，较年初降低15BP，保持行业领先水平。
　　资产运营和物业服务快速发展，数智化赋能落地。1）资产运营：25年H1公司全口径资产运营收入36.6亿元，同比上涨4.1%，EBITDA实现19.0亿元，同比上涨0.4%。2）物业服务：25年H1招商积余实现营收91.07亿元，同比+16.2%，归母净利润4.74亿元，同比+8.9%。目前招商积余在管项目2370个，管理面积3.68亿平米。3）数智化：围绕公司战略稳步推进多项重点数智化赋能举措落地。
　　投资建议：招商蛇口2025年H1销售优于行业平均，排名第四；拿地力度大幅增加；债务结构稳固，融资成本进一步降低。我们维持公司2025-2026年EPS为0.47元、0.53元的预测，以2025年9月5日收盘价计算，对应PE为19.3倍、17.3倍，维持“买入”评级。
　　风险提示：核心城市资源获取不及预期，基本面表现和政策不及预期