投资要点：
　　 5月行业走势较为平稳，整体延续此前趋势，结合到国常会对进一步推动房地产市场止跌回稳的定调，整体符合市场预期。相比于4月，5月单月大多数据处于窄幅波动区间，如，销售面积同比增速为-4.6%，降幅走阔1.7个百分点，销售金额同比为-7.1%，降幅走阔0.1个百分点，投资开发完成额同比-12.4%，降幅走阔0.8个百分点，新开工面积同比-18.7%，降幅收窄3.6个百分点。核心指标均呈现出趋势延续、窄幅波动的情形，结合国常会定调，我们认为，促进止跌回稳依然是主旋律。
　　新模式约束了行业的进入门槛，预计城市更新将是实物对冲项。“造好房”已经是目前行业共识，也是政策引导的方向，作为结果项，倒推行业的门槛仍然在持续上行。作为新模式下要求的结果，预计“造好房”和金融的关联度依然会呈下降态势，原有的金融进入门槛仍然在持续提升，这一要求，对中期维度的房地产企业投资会带来一定压力，因此，预计地产开发投资额的低位运行将维持一段时间。与此相关的，视角应该从同比增速切换至绝对水平，如，2024年全年房地产开发投资完成额为10.0万亿元，而截至前5月，此项增速为-10.7%，若全年依然为此降幅，则投资完成额减少幅度仍然超过1万亿元，因此，预计城市更新将在年内提速。
　　展望下半年，将依然行业无金融风险、土地市场延续产品代际差导致的结构好、十五五规划下房企谋求新商业模式的局面。我们论述过行业支出减少带来的金融风险下降，预计下半年仍然会呈现出和上半年类似的局面。同时，土地市场仍将持续超预期，尽管土地出让金仍然负增长，但预计幅度会好于预期，核心就在于产品代际差带来的新房市场持续处于结构性活跃状态，带动房企拿地和政府推地的积极性维持较高水平。需要重点关注的是十五五规划带来的房企新思考，尤其是头部房企，在新商业模式驱动下，找到超越行业发展的新思路。
　　结构性市场，包袱小的企业仍然将取得更明显的优势。推荐：1）开发类：A股-万科A、保利发展、招商蛇口、金地集团；H股-中国海外发展；2）商住类：华润置地、龙湖集团、新城控股；3）物业类：万物云、华润万象生活、中海物业、保利物业、招商积余、新大正；4）文旅类-华侨城A。
　　风险提示：不扩信用背景下，价格企稳的压力仍在。