核心观点
　　截至2025年6月6日，中证REITs全收益指数录得1107.3，创阶段性新高，总市值突破2000亿迈入新阶段，年内涨幅达14.4%，收益率领跑全球大类资产。本轮REITs牛市主要由三大核心因素驱动：无风险利率下行、机构强配置诉求增强、部分资产抗周期优势突出。展望后市，市场供需矛盾仍存在，政策红利待释放，预计C-REITs未来有望走出“扩容启动-估值提升-均衡平稳”的三阶段，期间市场仍将维持高估值，同时各业态分化将持续。持续看好C-REITs在“资产荒”环境下作为核心资产的稀缺性、优质性，首推一级市场的网下打新及战略配售，二级市场配置建议聚焦“优质内需赛道+景气度修复资产”两条主线。
　　摘要
　　REITs市场再创新高，三大因素推动本轮牛市。2025年以来，REITs市场延续2024年底以来的牛市行情，截至6月6日，中证REITs全收益指数录得1107.3，创阶段性新高，年内涨幅达14.4%，领跑全球大类资产。一级项目新发稳步推进，C-REITs总市值站上2000亿台阶，年内8只新发项目收益率亮眼，但中签率走低，优质资产竞购的激烈程度显著提升。本轮REITs牛市主要由三大核心因素驱动：（1）2024年底无风险利率下行，开启本轮REITs牛市；（2）“固收+”配置诉求增强，头部机构大幅增持，驱动市场持续创新高；（3）消费、保租房等优质业态抗周期优势突出。
　　市场供需矛盾仍存，政策红利待释放，预计未来1-2年内市场仍维持高估值，板块分化将持续。预计中短期内，资金强配置需求与新发项目供给不足的矛盾仍存。参考可转债市场的演进路径，C-REITs未来有望走出“扩容启动-估值提升-均衡平稳”的三阶段。通过未来3年的常态化发行，整个市场市值将达到4000-5000亿量级，上市只数达到100只以上体量后，将逐步走向供需平衡。利率方面，预计短期底部有支撑，但中长期仍有较大下行空间。各业态基本面分化持续，结构性机遇与挑战并存。政策方面，增量资金政策蓄“时”待发，专项立法及改革红利可期。此外，风险层面需关注下半年集中解禁影响，部分机构止盈意愿或强化。
　　首推一级战配及打新，二级配置聚焦“优质内需资产+景气度修复资产”两条主线。持续看好C-REITs在“资产荒”环境下作为核心资产的稀缺性、优质性，首推一级市场的网下打新及战略配售。下半年市场压力与动力并存，有望在波动后再创新高。建议聚焦“优质内需赛道+景气度修复资产”两条主线。包括政策性保租房、消费、市政环保等稳健运营的赛道；以及运营管理能力较强的厂房资产、出租率持续提升的仓储物流资产、车流量持续向好的高速资产。
　　风险分析
　　1、审批及发行进展不及预期的风险：REITs审批及发行受项目质量、监管审核速度及市场环境等多方面因素影响，若项目成熟度不高、监管审核速度放慢及市场环境低迷，将会使REITs审批发行放缓。
　　2、政策出台不及预期的风险：我国REITs立法、税收及信息披露等多项制度尚待建立及完善，若相关政策出台不及预期，可能会影响REITs市场的持续健康发展。
　　3、二级市场波动的风险：REITs的风险特征表现为中等风险及中等收益，历史上REITs市场曾受个别资产基本面疫后修复不及预期、整体REITs市场投资人类型单一投资行为趋同等影响，二级市场持续回调，出现较大波动。