投资要点：
　　受行业下行及资产减值影响，业绩有所承压。2024年全年公司实现营业收入3116.66亿元，同比-10.14%；归母净利润50.01亿元，同比-58.56%。归母净利润降幅大于营收的主要原因为：1）结转毛利率下降：2024年结算毛利率14%，同比下降2个百分点；2）计提资产减值准备：对存货、长期股权投资、其他应收款计提减值准备合计约55亿元。2025年一季度归母净利润仍有所下降。2025年第一季度，公司实现营业收入542.72亿元，同比+9.09%，受项目结转毛利率下降等影响，实现归母净利润19.51亿元，同比-12.27%。
　　行业龙头地位稳固，核心城市布局深化。2024年公司实现签约面积1796.61万方，同比-24.7%；实现签约金额3230.29亿元，同比-23.5%，销售金额连续两年稳居行业第一。公司2022年及以后获取的增量项目销售金额贡献近2000亿元，占全年销售金额六成，有力支撑了公司销售规模。2025年第一季度，公司实现签约面积308.07万方，同比-16.03%；签约金额630.27亿元，同比+0.07%，金额规模保持稳定。2024年公司持续发挥城市深耕优势，全年公司坚持深耕的38个核心城市，销售占比达到90%，同比提升2个百分点。
　　聚焦核心38城，土储结构持续优化。2024年公司全年新增拓展总地价683亿元，权益地价602亿元，位居行业第二，新拓展项目权益比提升至88%，创近十年新高。2024年99%投资金额位于38个核心城市，74%投资金额位于北上广一线城市的核心区域核心板块。从近12个月的情况来看，一二线合计拿地金额占比95.1%。截至2024年年末，公司在手土地储备计容面积约6258万平方米，其中增量项目约1000万平方米，基本集中在核心38城。公司通过“调转换退”已完成约270万方存量未开工土地资源盘活，盘活资金超百亿。
　　销售回笼持续向好，债务结构进一步优化。2024年全年公司实现销售回笼金额3277亿元，销售回笼率超100%，当年销售回笼率为79.6%，同比提升1.3个百分点。2025年第一季度签约回笼率更是达到111.67%。2024年末，公司有息负债规模3488亿元，连续两年实现债务规模压降。直接融资占比提升、期限结构持续优化、融资成本不断下降。
　　投资建议：保利发展销售排名保持行业第一，拿地聚焦核心城市，未来增长可期。向特定对象发行不超过85亿元可转债，已获证监会批复。融资优势凸显，债务结构持续优化。我们调整公司2025-2026年EPS的预测为0.43元、0.47元，以2025年4月29日收盘价计算，对应的PE为19.2倍和17.8倍，维持“买入”评级。
　　风险提示：销售改善不及预期，资产减值风险，可转债落地不确定性。