本报告导读：
　　加快传统业态转型，推进资产证券化盘活存量资产。
　　投资要点：
　　投资建议：业绩符合预期，考虑公司加快业态转型，小幅上调2025-2026年EPS分别为0.26、0.30（+0.02）元，新增预测2027年EPS为0.35元。参考同行业可比公司估值，考虑公司上海物业资源丰富，区位优势显著，账面现金充裕，给予2025年高于行业平均的45xPE，维持目标价11.70元，维持增持评级。
　　业绩简述：2024年收入276.75亿元/同比-9.32%，归母净利润15.67亿元/同比+292.73%，扣非归母净利润1.11亿元/同比-42.88%。公司2024年归母净利润实现增长主要原因系公司发行华安百联消费REIT取得投资收益所致。
　　探索创新商业模式，轻重并举加快拓展步伐。分业态经营表现来看，2024年百货承压，购物中心与奥莱业态表现稳健。2024年百货收入14.83亿元/同比-31.93%，购物中心收入22.34亿元/同比+17.60%，奥特莱斯收入15.17亿元/同比+0.03%，标准超市收入107.62亿元/同比-4.72%，便利店收入14.76亿元/同比-10.34%，大卖场收入92.61亿元/同比-14.99%，专业专卖收入8.04亿元/同比-10.90%。2024年公司积极推进百货业态转型，上海妇女用品商店于10月27日正式开业，重新修缮建筑外立面、室内装饰及周边环境，引进多个全国首店品牌；百联ZX创趣场构筑二次元业务壁垒，2024年全年活动举办近700场，销售额同比增长70%，客流同比上升40%；悠迈生活广场创新转型为ZX造趣场，于12月28日新番启幕；成都奥莱项目打造全国首个公园漫步式奥莱体验空间。
　　推进资产证券化，盘活存量资产。公司以上海又一城购物中心作为底层资产于2024年8月成功发行华安百联消费REIT，并于12月进行首次投资者分红，折算年化分派率达5.66%,有利于公司打造消费基础设施的“投、融、建、管、退”完整闭环，实现自有物业的自我循环和良性发展。
　　风险提示：消费需求疲软，门店扩张不及预期，行业竞争加剧