业绩受到减值和利润率影响，分红比例保持高位。2024年公司实现营收1789.48亿元，同比增加2.25%，实现归母净利润40.39亿元，同比下降36.09%；综合毛利率14.61%，同比下降1.28pct。公司业绩同比下滑主要由于：1）开发业务项目结转毛利率同比下降，24年开发业务毛利率15.58%，同比减少1.50pct；2）计提减值增加，24年计提减值损失合计60.34亿元（23年同期为24.17亿元），其中，资产减值损失44.84亿元，信用减值损失15.50亿元。
　　销售规模优于行业百强水平，排名稳定前五。24年公司累计实现销售金额2193亿元，累计同比-25.3%；累计销售面积936万平方米，累计同比-23.5%。公司销售规模虽然有所下滑，但是依然优于2024年百强房企销售平均下滑水平-30.3%，同时公司销售排名稳定在行业前五。
　　拿地权益比例高于前5年均值，投资聚焦核心“10城”，多元化拿地和优质土地资源助力公司可持续发展。24年公司累计获取26宗地块，拿地金额约486亿元，拿地力度22.2%，新增拿地权益比例68.9%，高于过去5年平均62.3%水平。24年公司在“核心10城”的投资金额占比分别为90%，其中北上广深投资占比为59%。而进入2025年，公司在土地市场积极拿地，25年1-2月累计拿地金额达到139亿元，拿地力度达到71%。公司已形成招拍挂、收并购、旧改、轻资产等多元化资源获取方式，以较低成本获取优质资源。通过产城联动获取了独特的战略资源，在深圳的蛇口、太子湾、前海等区域，拥有大量待开发的优质资源。
　　三道红线绿档保安全，进一步降低融资成本。“三道红线”保持绿档，公司剔除预收账款的资产负债率62.37%、净负债率55.85%、现金短债比为1.59。公司全年经营活动现金流量净额319.64亿元，期末货币资金余额达1003.51亿元。紧抓利率下行市场窗口降成本。全年新增公开市场融资154.60亿元，票面利率均为同期同行业最低水平；2024年末，公司综合资金成本2.99%，较年初降低48BP，保持行业最优水平。
　　资产运营和物业服务快速发展，积极探索“AI+”战略落地。1）资产运营：24年公司主要持有物业全口径收入74.64亿元，同比上涨12%，EBITDA实现36.67亿元，同比上涨11%。REITs平台逐步完善布局，2024年落子租赁住房REIT，目前已在产业园区、租赁住房、集中商业等业态搭建多个REITs平台。2024年末，公司REITs平台管理资产约59万平米，管理口径收入达8.13亿。2）物业服务：24年招商积余利润增长超过收入增长，实现营收171.7亿元，同比+9.89%，归母净利润8.4亿元，同比+14.2%。目前招商积余在管项目2296个，管理面积3.65亿平米。3）““AI+”战略：公司坚决落实“AI+”战略，探索多智能体交互、多模态交互等前沿技术，依托DeepSeek等先进大模型的技术赋能，实现AI应用在智慧服务、智慧空间、智慧运营等更多细分场景的落地。
　　投资建议：招商蛇口2024年销售优于行业平均，排名稳定前5；2025年以来拿地力度大幅增加；在手现金超千亿，融资成本进一步降低。我们调整公司2025-2026年EPS为0.47元、0.53元的预测，以2025年3月18日收盘价计算，对应PE为20.5倍、18.4倍，维持“买入”评级。
　　风险提示：核心城市资源获取不及预期，基本面表现和政策不及预期。