摘要：华发股份公布2024年年报，公司实现营业总收入599.9亿元，同比下降16.8%；归母净利润9.5亿元，同比下降48.2%。公司拟每10股派发现金股息1.04元（含税），分红率为30%。
　　公司业绩承压，但待结算资源充沛。2024年公司营收同比下降16.8%，主要是由于结转规模的减少，归母净利润同比下降48.2%。业绩降幅明显大于营收主要是因为：1）结算利润率下滑，公司毛利率为14.3%，同比下降3.8个百分点。2）受市场环境影响，2024年计提相关资产和信用减值准备合计约19.7亿元，同比增加3.2亿元，导致归母净利润减少12.4亿元。3）三费率小幅增加，2024年公司三费率6.1%，同比小幅提升0.4个百分点，其中管理费用率、财务费用率同比分别增加0.2、0.5个百分点。2024年公司净利率和归母净利润率分别为2.3%和1.6%，同比分别下降了2.5、1.0个百分点。受利润率下滑的影响，公司ROE同比下降了3.5个百分点至4.8%。2024年投资收益9.7亿元，同比增加243.9%，少数股东损益占比（少数股东损益/净利润）同比下降14.7个百分点至32.3%。截至2024年末，公司财报披露的预收楼款为874亿元，同比虽然下降13.4%，但预收楼款/营收高达1.46X，较2023年末提升0.06X，待结算资源充沛，未来业绩保障程度仍然较高。
　　公司优化债务结构，融资成本不断下降，“三道红线”持续保持“绿档”；拟发行可转债。截至2024年末，公司有息负债1254亿元，同比下降2.6%，其中一年内到期的有息负债占比仅为18.8%，同比下降0.8个百分点。2024年末公司剔除预收款后的资产负债率为63.1%，同比下降0.1个百分点，净负债率为73.8%，同比提升11.2个百分点，现金短债比为1.41X，同比下降0.42X，“三道红线”稳居绿档。公司近年来融资成本不断下降，截至2024年末公司平均融资成本为5.22%，同比下降0.26个百分点。公司紧跟国家保障性住房融资政策，融资品种持续丰富，建信华金-华发股份消费类基础设施Pre-reits 21.25亿元成功落地；在2023年完成定向增发融资基础上，开展发行定向可转债工作，股权融资取得新进展，拟发行55亿定向可转债，并已获上交所受理，主要用于上海、无锡、珠海等地的项目以及补充流动资金。
　　现金流短期承压，经营性现金流因销售回款减少同比下滑。截至2024年末，公司货币资金332亿元，同比下降28.3%。2024年公司经营性现金流净流入159亿元，同比下降68.5%，一方面是因为销售回款减少，销售商品、提供劳务收到的现金500亿元，同比下降41.0%；另一方面，公司土地和建安支出有所增加，购买商品、接受劳务支付的现金同比增加18.6%。2024年公司筹资性现金流净流出54亿元（2023年净流入114亿元），主要是融资净流入减少所致。
　　房地产开发业务：1）销售：销售排名首次进入TOP10。2024年公司实现销售金额1054亿元，同比下降16.3%，销售排名升至10位，较2023年全年销售排名提升了4位，首次进入TOP10房企行列；销售面积370万平，同比下降7.4%；销售均价2.85万元/平，同比下降9.7%；权益销售金额692亿元，销售权益比例为65.6%，同比下降了3.6个百分点。具体来看，华东大区全年完成销售462亿元，销售占比44%，为公司销售奠定基石；华南大区全年完成销售321亿元，销售占比30.4%，销售指标增势明显；珠海大区全年完成销售250亿元，销售占比23.7%，稳居珠海龙头地位；北方区域全年完成销售22亿元，销售占比2.1%。根据克而瑞，2025年1-2月公司销售金额172亿元，同比增长58.6%，销售面积61万平，同比增长65.8%，销售均价2.82万元/平，同比下降4.3%。2）拿地：公司聚焦重点城市，量入为出，精准投拓。2024年公司投拓策略始终聚焦在一线、强二线城市，通过公开竞拍、股权合作等方式，分别在上海、广州、成都、西安等核心城市获取6个优质项目，投资基础更加稳固，积累发展后劲。根据克而瑞，2024年公司拿地金额95亿元，同比下降76.8%，拿地强度（拿地金额/销售金额）为9.0%，同比下降23.4个百分点。截至2024年末，土地储备（待开发土地计容建面）377万平，同比下降13.2%，在建面积836万平，同比下降29.7%。3）受前期销售下行影响，2024年公司新开工面积95万平，同比下降53.8%，竣工面积488万平，同比下降5.2%。
　　公司围绕住宅主业，不断做强做优商业、物业及上下游产业链等“三大支撑”。1）商业运营方面，公司2024年租金收入达7.85亿元，同比增长15.4%，业务收入稳中有增。2024年新开业2家商业中心，截至2024年末在营集中商业达11个，配套商业项目62个，商办项目32个，总商业面积达260万平。2）物业服务方面，公司2024年实现物业收入16.75亿元，同比增长18.9%，有效增厚公司效益。截至2024年末，华发物业已进驻40余个城市，服务项目超过400个。3）上下游产业链业务方面，营销公司在多个项目跑赢竞品，“联代”占比持续保持领先优势。优生活公司在营长租公寓门店总数达26家，荣获2024中国住房租赁广厦奖年度品牌力企业。设计公司助力公司“四化十五优”产品体系迭代升级，完成40余项专利挖掘及申报。华实中建通过2023年度广东省