2025年房地产市场能否止跌企稳？开年首先看一线。
　　一线城市房地产市场的自信，来自于一线城市的综合经济实力，来自于一线城市对人才的吸引能力，更来自一线城市的国际竞争力和科技创新能力。一线城市房地产市场是整体市场的风向标。
　　一线稳，则全国稳。
　　近期，我们对一线城市房地产市场进行了调研，本文主要探讨一线城市供需现状，并展望后市发展情况。
　　一线城市房地产市场韧性十足
　　新房市场，2025年1月一线城市新房共计成交288万平方米，扣除春节假期影响，成交面积同比增长16%。其中，上海新房销售面积最高，达108万平方米，北京、广州和深圳分别为73万平方米、65万平方米和43万平方米。广州和深圳新房供应充足，销售增长显著，扣除春节假期影响，同比分别增长64%和109%。2月春节假期后20天，一线城市新房成交面积较2024年同期下降10%，其中深圳、上海新房市场热度较高，同比分别增长37%、4%，北京、广州同比分别下降24%、26%。
　　二手房市场，开年回暖趋势延续，热度高于新房。2025年1月，北上深二手房销售面积共计336万平方米，扣除春节假期影响，成交面积同比增长45%。其中，深圳二手房市场表现最为强劲，成交面积同比增长89%，上海和北京同比分别增长50%和26%。2月春节假期后20天，北上深二手房成交较2024年同期增长27%，显示出二手房市场的持续复苏态势。
　　一线城市房价价格逐步企稳。根据国家统计局房价指数，2025年1月一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.1%，涨幅比上月回落0.1个百分点。其中，北京环比下降0.4%，上海和深圳分别环比上涨0.6%和0.2%，广州环比持平。一线城市二手住宅销售价格1月环比上涨0.1%，连续4个月增长。其中，北京环比上涨0.1%，上海和深圳环比上涨0.4%，广州环比下降0.2%，降幅持续收窄。
　　需求端：一线城市购房需求与购房资格、能力、意愿高度相关
　　一线城市凭借强大的经济实力、丰富的就业机会、完善的配套设施以及优质的医疗和教育资源，对居民购房定居的吸引力持续增强。购房需求释放仍取决于购房资格、购房能力和购房意愿这三大条件。
　　购房资格很重要，主要由限购等因城施策措施影响，一线城市已有明显优化，仍待进一步放松。目前广州限购已全面放开；北京以五环为限调减社保年限，通州限购政策与全市并轨；上海，非沪籍外环外购房社保年限要求再缩短，非沪籍购买外环外只需1年社保；深圳核心区购房需缴纳1年社保，非核心区不限购。
　　购房能力，主要由首付比例、贷款利率等信贷环境影响。一线城市房价高、套均总金额较高，居民依赖信贷。首付比例已降低。一线城市首套房首付比例均为15%，二套房有所差异。房贷利率维持低位，北京首套房商贷利率下限为LPR-45个基点，二套房五环内为LPR-5个基点、五环外为LPR-25个基点。上海、深圳首套房商贷利率下限为LPR-45个基点，二套房为LPR-5个基点。广州，房贷利率维持在3%左右。
　　购房意愿，则主要受房价如何变化、期房能否如期交付、房屋质量等的心理预期影响。房价的走势是近期购房者的主要购房参考依据，北上深自2024年10月开始连续4个月二手房房价指数环比上涨，广州环比跌幅持续收窄，这一趋势对购房者的预期产生了积极影响。期房能否如期交付，对于一线购房者的影响较小，特别是保交房攻坚战的有力推进后，购房者对期房的顾虑有所减轻。购房者对房屋品质的预期得到了显著提升，2024年深圳市出台新版《建筑设计规则》，提升了住宅的使用率；北京市推出《高品质商品住宅设计导则》和《平原多点地区“好房子”规划管理技术要点（试行）》，优化了居住舒适度，为购房者提供了更优质的选择；广州启动“智慧+品质”住宅建设试点。随着一线城市新房设计规范的不断完善，购房者对房屋品质的预期将改善，有助于提升购房者对新房的偏好。
　　需求结构，改善性需求主导新房成交，而二手房成交以小户型为主。一线城市新房市场中90-120平方米户型成交占比持续提升，成为主力面积段。其中，上海改善性需求最为突出，2024年该面积段成交占比高达55%，2025年1-2月进一步提升至56%。北京的改善需求也占主力，占比34%。广州、深圳市场则呈现刚需与改善性需求“双核驱动”的格局，90平方米以下刚需户型与90-120平方米改善性产品成交占比相近。
　　一线城市二手房成交结构则延续刚需置业为主的市场特征。北京、上海、深圳90平方米以下户型成交占比分别达64%、65%、65%，凸显高房价背景下首置需求的刚性支撑。广州市场则呈现差异化表现，90平方米以下和90平方米以上户型占比相近，分别为55%和45%。
　　供给端：一线城市新房供给总量将进一步减少，二手房挂牌量下降
　　一线城市去年全年土地供应规模进一步下降，新房供给总量将进一步减少。据中指数据统计，受市场下行影响2024年一线城市住宅供地共175宗，同比下降20.5%，总体流拍率为2.9%，相较于2024年小幅下降。一线城市共成交住宅用地156宗，同比下降18.3%，出让金额达到4053亿元，