业绩超预期，派息维持。希慎2024年核心利润增长6.8%，比我们的预期高出7%。在2024年下半年，公司再次成功维持中期派息。每股派息0.81港元，使2024年总派息达1.08港元，派息比率为56.7% (2023年：60.5%)。全年总收入增长6.2%，达到34.09亿港元，其中零售业租金受到奢侈品牌旗舰店装修后开业的支持，增长9.8%，而写字楼租金则得益于上海利园写字楼出租率改善，增长2.4%。营利率上升0.4个百分点，达到81.1%。融资成本同比下降5.9%，主要由于人民币贬值带来的汇兑收益，抵消了总债务和加权平均利率的上升。对利润的拖累因素主要是包括大埔等物业的减值损失共2.58亿港币，使占合营企业收益从2023年盈利2.22亿港元转为2024年亏损4400万港元。同时由于投资物业的公允价值损失收窄至15.06亿港元(2023年：27.63亿港元)，净利润从2023年的亏损8.72亿港元转为2024年的盈利3,500万港元。净债务(包含永续债)在2024年下半年环比增长2%，达到243.03亿港元，导致净负债率上升至51.1% (2024年6月：49.3%)。
　　转型之路初见成效。在业绩发布会上，管理层指出转型的成果，包括：(1)商场优化工程吸引了租金支付能力更高的租户，使租金回升；(2)超过10家新装修和扩张的奢侈品牌旗舰店在利园开业，支持香港零售额的增长；(3)铜锣湾租户组合优化调整；(4)上海利园的办公楼出租率提高，并在2024年产生,6,700万港元的经常性收入，足以弥补香港写字楼租金下降。我们预计未来的优化策略在短期内将见效，包括总面积超100万平方尺的利园八期将在2026年落成，预计使利园区总面积将扩大30%。
　　充裕流动性支撑派息维稳。管理层对维持稳定的派息保持谨慎乐观态度，并重申他们始终优先考虑股东的利益。我们相信189亿港元的融资额度将为公司每年10亿至20亿港元的资本支出需求和派息提供充足的流动性。管理层表示对其财务状况感到满意并称仍有空间去提高杠杆率。为了反映公司更新换代举措带来的更高收入，我们将2025-2026F的盈利预测上调7.7%-9.5%。目前公司市净率为0.19倍，股息率8.6%亦较吸引。维持“优于大市”评级。我们将该股的目标价从13.00港元上调至14.00港元以反映更低的净资产折扣率。
　　主要风险包括消费降级、利园八期和利园上海的出租率低于预期、铜锣湾复苏速度慢于尖沙咀以及再融资成本上升。