2024年回顾：销售处于预测下限，新开工下行超出预期。2024年行业销售实际数据略低于当时的预测下限，主要原因在于一二线城市房价下跌速度超预期。投资数据方面，建筑工程、房地产开发投资处于预测区间，但新开工、竣工出现较大偏差。我们对于2024年投资数据的预测，认为在销售下行期间企业投资意愿偏弱，从而使得投资数据在2023年基数上小幅下行。但房价加速下行造成企业比我们判断更为谨慎，使得新开工面积快速下行。房地产新开工面积增速、竣工面积增速截至2024年11月分别是-23.0%和-26.2%。
　　对2025年展望：
　　政策步入双强区间，止跌回稳成为目标。我们认为中央经济工作会议已经表达对2025年要求，即“持续用力推动房地产市场止跌回稳，加力实施城中村和危旧房改造，充分释放刚性和改善性住房需求潜力。合理控制新增房地产用地供应，盘活存量用地和商办用房，推进处置存量商品房工作。推动构建房地产发展新模式，有序搭建相关基础性制度。”基于以上因素，我们认为对于2025年的房地产开发贷款、房地产按揭贷款、城中村改造资金、收储资金均应该保持信心。以上资金到位将对房地产投资增速、销售金额增速和施工投入起到正面拉动。但由于投资修复较销售修复稍有滞后，且本轮开发商总体杠杆水平仍需下降，预计2025年投资增速难有起色。基于以上判断逻辑，我们认为乐观和悲观预期下2025年施工面积增速在-7.5%和-11.7%、对应投资增速在-7.4%和-13.9%；新开工增速在-7%和-15%，土地购置金增速-6.9%和-14.7%。
　　25年行业销售有望全面触底。从趋势而言，2024年岁末销售在低基数基础上实现成交翘尾。我们认为，在市场低基数（风险前期大幅释放）与政策多重刺激下，行业销售已进入底部区域。与此同时，叠加行业供给大幅收缩背景，去库存政策助力下行业库存问题有望加速解决。基于以上判断。我们认为2025年开始行业供需或将逐渐平衡。一线城市具备止跌回升能力。乐观和悲观预期下2025年全年销售金额同比增速乐观、中性和悲观预测在1.1%、-3.3%和-12.1%。
　　关注政策砝码：收储和城中村改造。2025年行业主要压力来自投资增速存在失速压力。政策端能否有序推动收储和城中村改造是对行业自身投资增速不足的有效弥补。后续需要对以上数据保持密切跟踪。同时，以上两点因素对全年投资数据将产生较大影响。
　　我们认为行业内优质蓝筹企业估值偏低，继续看好行业三阶段信用修复。1）开发类：A股-万科A、保利发展、招商蛇口、华发股份、建发股份、新城控股、金地集团、城建发展、首开股份、滨江集团、天健集团；H股-中国海外发展、华润置地、龙湖集团、绿城中国、美的置业；2）物业：万物云、碧桂园服务、华润万象生活、保利物业、中海物业、招商积余、越秀服务；3）文旅：华侨城A；4）园区：张江高科。
　　风险提示：1）市场环境偏冷，到位资金下行，开发商投资意愿难有起色。2）二三线城市库存问题仍然严重，行业修复将呈现分化形态。3）城中村改造与房地产收储的实际落地资金难以观测，对行业投资修复效果有待观察。