公司收购建发房产10%股权，推进建发集团逐步履行历史遗留的向公司转让建发房产少数股权的承诺；且承诺2024-2025年每股分红0.7元，对应当前股价的股息率为6.7%；公司Q3营业收入同比-14.9%至1831亿元，归母净利同比-91.8%至8.6亿元，剔除美凯龙重组收益影响后，公司Q3归母净利同比-14.6%，降幅环比收窄。
　　公告收购建发房产10%股权，且承诺2024-2025年每股分红0.7元。12月18日公司公告拟收购控股股东建发集团持有的建发房产10%股权，收购价格为建发房产10%股权对应评估值30.66亿元。在以2024年10月31日为基准日的审计报告中，建发房产合并报表扣除永续债后的股东全部权益账面价值为285.29亿元。根据评估报告，建发房产公司扣除永续债后股东全部权益价值为306.63亿元，较审计报告增值率为7.48%，收购对应PB估值为1.07x。本次交易完成后，公司将持有建发房产64.65%的股权。且公司为增强股东回报，拟针对2024-2025年度制订如下要求的利润分配预案：每年以现金方式分配的利润不少于当年实现的合并报表归属于上市公司股东的可供分配利润的30%，且每年每股分红不低于0.7元人民币。2024年分红对应12月27日收盘价的股息率为6.7%。
　　供应链：Q3业绩环比有所修复。2024Q3，公司供应链业务收入1511亿元，同比-17.3%，环比+7.2%；实现归母净利润8.2亿元，同比-0.3%，环比+26.9%。毛利率同比下滑0.2个百分点至1.5%，归母净利率0.5%，同比持平。公司供应链业务的同比下滑主要是受到宏观经济形势、大宗商品价格波动及传统汽车行业疲软影响，公司部分大宗商品集采分销业务和汽车销售业务利润同比下降；但从环比看，Q3公司供应链业务已出现修复。
　　房地产：毛利率下滑和资产减值共同拖累地产前三季度业绩。前三季度公司实现地产业务营业收入/净利润/归母净利润813.4亿/ 24.4亿/3.8亿，分别同比增长26%/下滑21.2%/下滑19%。（1）地产营业收入增长预计来源于结算量增长。（2）净利润下滑或主要因为毛利率同比下滑2pct至12%，且计提减值，其中建发房产和联发集团均分别计提6.7、6.6亿存货跌价准备。（3）归母净利润下滑更少或主因少数股东损益占比下降。（4）归母净利润分子公司情况，其中建发房产实现归母净利16.05亿元，为公司房地产业务分部贡献归母净利6.59亿元，同比增加1.01亿元；联发集团房地产业务实现归母净利为-3.52亿元，为公司房地产业务分部贡献的归母净利为-3.73亿元，同比减少2.85亿元。单三季度公司实现地产收入/净利润/归母净利润301亿/8.4亿/2.3亿，分别同比下滑32%/下滑48%/增长6.2%。（1）地产营业收入下滑预计来源于结算量下滑。（2）净利润下滑或主要因为毛利率同比下滑2pct至11%，且计提减值，其中建发房产和联发集团均分别计提2亿和0.5亿存货跌价准备。（3）归母净利润增长或主因少数股东损益占比下降。单三季度公司少数股东损益占比为73%，同比下滑13pct。
　　受益政策催化和土储布局优势，建发房产销售排名提升。根据克而瑞数据，2024前11月建发房产全口径销售额为1163.9亿元，排名为第7，较去年同期上升1个名次。近期销售改善受益于前期拿地积极和政策催化。
　　家居商场运营：前三季度业绩主要受美凯龙出租率下滑和投资性房地产公允价值变动损失增加影响。前三季度实现归母净利润为-5.67亿元，主要是由于美凯龙商场出租率阶段性下滑，为了支持商户持续经营，美凯龙给予商户的稳商留商优惠增加等因素致使其营业收入及利润同比减少；同时，由于投资性房地产的公允价值变动损失增加，影响美凯龙归母净利润-19.11亿元，最终为建发股份合并报表贡献归母净利为-5.67亿元。单三季度业绩下滑同样受上述两个因素影响。单三季度美凯龙的归母净利为-6.38亿，为建发股份合并报表贡献的归母净利为-1.9亿。
　　投资建议：考虑到宏观经济有望转暖，以及地产行业竞争格局改善的长逻辑或抬升优质绿档房企估值溢价，且地产政策进一步优化或对高能级城市形成需求提振，公司长期有望保持竞争优势。我们预计公司2024-26年归母净利分别为31.4/40.8/48.4亿元，当期股价对应2024-26年P/E分别为9.7/7.5/6.3倍。公司公告承诺2024-2025年每股分红0.7元，对应当前股价的股息率为6.7%。此外综合考虑行业景气度、地产业务减值、美凯龙公允价值变动等影响，维持公司“增持”评级。
　　风险提示：大宗商品价格波动风险；地产需求不及预期；毛利率不及预期。