投资提示：
　　广发成都高投REIT首发询价期间为2024年11月26日的9：30-15：00，初步询价区间为3.110元/份-3.268元/份，预计募集资金为12.45亿元。
　　信息软件产业聚集效应明显，原始权益人背景雄厚。广发成都高投REIT的基础设施项目为天府软件园一期、盈创动力大厦，均位于成都高新区。高新区承担了成都市“建圈强链”行动中高端软件、人工智能、大数据等10条重点产业链的任务，汇聚各类创新创业孵化载体，其中国家级孵化载体41家，占全省的三分之一。天府软件园是国家级科技企业孵化器、创新人才培养示范基地，重点发展高端软件研发；盈创动力大厦坐落于成都高新区高新孵化园内部，区域位置优势突出。截至24年6月末，信息传输/软件和信息技术服务业、科学研究和技术服务业项目租户占比超70%，产业聚集程度高。原始权益人为高投集团、高投置业，均为高新区园区国资运营主体，具有区域经营优势，但二者近三年及一期费用增长较快。
　　营收明显回升，毛利率高于可比REITs。报告期各期，项目营收为8784/7373/9814/5046万元，22年有所减少系给予部分租户免租所致；底层资产作为投资性房地产采取公允价值方式计量，期间公允价值变动，导致净利润波动，各期分别为12776/8336/2909/-11312万元；毛利率分别为82.5%/81.4%/87.3%/87.9%，整体呈上升趋势，且高于可比REITs均值；22/23年ROA分别为6.3%、2.1%，ROE分别为7.8%、2.3%。
　　出租率较高，租户集中度分散。1）出租率保持较高水平，高于可比REITs均值：报告期各期，项目出租率分别为94.4%/95.3%/96.2%/92.6%，处于区域内较为良好的水平，且持续高于可比REITs均值。2）天府软件园一期具备租金优势，盈创动力大厦租金水平较高：截至24年6月末，天府软件园一期租金水平为60元/平方米/月（B7栋创业场加速器企业为50或25元/平方米/月），盈创动力大厦的整体租金水平约为95元/平方米/月，天府软件园一期的租金水平在成都市乃至成都高新区内都具备一定的价格优势；盈创动力大厦的整体租金水平高于成都市市场均价，但与其周边可比竞品对比来看，租金水平仍在合理范围内。3）租户集中度较为分散，对单一客户不存在重大依赖：截至24年6月末，项目租户共149家，租户现金流来源相对分散，前十大租户面积占比为32.0%，低于可比REITs均值（41.1%）。第一、前五大租户分别仅占比4.8%、20.9%。4）租赁合同期限多为3年以下，7成合同于25年前到期：截至6月末，项目租赁合同主要集中在24/25年到期，合计占比近7成。
　　本基金24/25年预测分派率5.79%/5.54%，高于可比REITs均值。根据《招募说明书》，本基金24Q4/25年可供分配金额分别为782/3031万元。以募资12.45亿元计，测算得24/25年的预测净现金流分派率（年化）分别为5.79%/5.54%，双双高于可比REITs。
　　项目折现率处于中游水平，资产评估增值率显著较低。根据《招募说明书》，本项目折现率为6.50%，位于可比REITs中游；项目评估价值为12.45亿元，增值率5.06%，显著低于可比REITs均值、中值。
　　P/NAV和P/FFO双双接近可比REITs均值。考虑项目资产增值部分后，NAV公允参考值为3.3905元，以初询区间3.110元/份~3.268元/份计：P/NAV区间为0.92倍~0.96倍，下限与可比REITs以最新收盘价计的P/NAV均值相当；P/FFO为20.70倍~21.75倍，略低于可比REITs以最新收盘价计的P/FFO均值；首发募集资金为12.44亿元~13.07亿元，相较评估价值折溢价率区间为-0.08%~5.00%，与可比REITs的区间范围相当。
　　首年预测资本化率6.76%，高于可比REITs。国内主要二线城市商务园区的资本化率5.6%~6.1%，已上市部分产业园REITs资本化率4.4%～5.3%，本项目首年资本化率（年化）为6.76%，高于已上市产业园区和二线城市商务园区的水平范围。
　　风险提示：需警惕租户行业集中度较高、24/25年租约集中到期风险、关联方租户相关风险、盈创动力大厦单栋楼部分资产入池等。