事件：公司发布季度未经审核财务资料，2024年前三季度，公司营收181.42亿港元，同比+10.4%；归属公司所有者溢利约35.93亿港元，同比-6.1%，业绩表现略超预期。
　　水务表现稳健，综合税前利润增加0.3%，但受投资物业公允值调整影响，归母净利润同比下滑6.1%。根据公告，前三季度公司综合税前利润增加0.3%至61.67亿港元，主要由于水资源业务稳定增长（公司东深供水税前利润达34.61亿港元，同比+3.8%；其他水务税前利润16.44亿港元，同比+0.3%。）。但前三季度公司投资物业公允值调整净亏损1.07亿港元（2023年同期为+4.87亿港元），为利润同比下滑主要原因。
　　地产板块表现平稳，前三季度均未发生减值。2023年底公司地产存货减值达18.1亿元，对当期利润造成较大冲击。今年前三季度公司地产存货未发生减值，同时已签约21.2万平方米（去年同期为20.9万平方米），反应公司地产韧性表现好于预期。
　　预计今年公司地产存货减值有望减小。截止2023年底，公司地产存货账面资产约328亿港元，截止2024年前三季度，待售物业为300亿港元，其中预收款104.94亿港元。公司地产存货减小，叠加宏观政策落地，我们预计今年公司地产存货减值有望同比减小。
　　经营现金流持续向好。24H1公司扣除粤海置地的经营现金流为35.84亿港元（23H1为22.86亿港元），粤海置地经营现金流为12.92亿港元（23H1为20.68亿港元）。
　　24H1公司分红率65%，相比2023年分红率维持稳定。2023年公司重新平衡股东回报及业务发展，采纳新股息政策，分红率由2022年的84%降低至2023年的65%。2024年中报披露的同时，公司公告拟中期派息23.97港仙，中期现金分红率65%，与2023年持平。
　　投资分析意见：考虑水务主业表现稳健，同时今年前三季度公司地产板块均未减值，且地产存货规模减小，叠加宏观政策逐步落地，我们预计今年地产存货减值压力有望减小，我们上调公司2024-2026年盈利预测为40.03/41.01/41.20亿港元（上调前为36.92/37.37/35.12亿港元），当前市值对应2024-26年PE为8.3/8.1/8.0倍。参照盈利稳定且高分红的可比公司平均12x估值，同时考虑公司少量地产业务仍有一定波动风险，给予公司2024年10x估值，目标市值410亿，相比当前市值上涨空间24%，上调至“买入”评级。
　　风险提示：地产销售进度差及地产减值风险、东深项目续约风险、汇兑风险。