个人住房抵押贷款不良资产支持证券（以下简称“房贷NPL”）是银行间资产证券化市场的重要组成部分。自2016年至2024年10月末，房贷NPL产品累计发行84单，累计发行规模1,000.67亿元。近年来，受房地产行业波动及房地产价格下行影响，商业银行个人住房抵押贷款资产质量持续承压，不良资产处置需求明显增长。作为商业银行重要的零售不良资产处置方式，近年来房贷NPL产品发行单数和规模明显增长。2023年及2024年1-10月，分别有8家和9家发起机构发行24单和19单房贷NPL产品，发行规模分别为246.95亿元和157.05亿元。
　　按发起机构来看，发行单数和规模排名靠前的发起机构主要是四大国有银行，即建设银行、工商银行、中国银行和农业银行。其中，建设银行和工商银行合计发行规模占比约为68%。
　　商业银行将不良贷款信托给受托机构以后，受托机构通常委托发起机构作为资产服务机构负责不良贷款催收。催收方式上，证券化房贷不良资产与商业银行其他同类不良资产基本一致，即通过贷款经办机构客户经理与贷后催收人员进行催收。本文统计了到2023年末已发行的房贷NPL产品截至2024年10月末的逐期回收数据1，观察房贷不良资产回收表现。
　　（1）房贷NPL产品累计回收率呈逐年下降的趋势，但2023年发行产品的回收情况有所好转，考虑到近两年发行产品存续期尚短，回收表现有待观察
　　从累计回收率2来看，2016年至2019年发行的产品，整体回收率较高且较为相近；2020年及2021年发行的产品，累计回收率明显低于之前年份，且近两期回收率增长趋缓，累计回收率曲线较早横盘；2022年发行的产品累计回收率整体偏低，但2023年发行的产品已有所回升。考虑到近两年发行产品的表现期尚短，后续回收情况仍有待观察
　　具体来看，截至第10个回收期，2016年发行产品的平均累计回收率最高，为73%，2017年至2019年发行产品的平均累计回收率相近，约为68-69%。截至第6个回收期，2020年及2021年发行产品的累计回收率在47%-48%之间，较之前年份发行产品同期累计回收率低约10个百分点，回收进度明显偏慢。截至第4个回收期，2020年、2021年及2023年发行产品的累计回收率相近，在37%左右，但2022年发行产品的累计回收率较低，仅为27%。
　　（2）受房产价格下跌、诉讼流程较长、流拍案例增多等因素影响，房贷不良资产清收进程明显放缓，近几年股份制银行房贷NPL产品累计回收率普遍低于国有大行
　　分发起机构类型来看，截至2023年末，国有大行共发行55单房贷NPL产品，股份制银行共发行10单房贷NPL产品。股份制银行发行单数较少且各家发行的产品累计回收率差异较大。2019年及之前，股份制银行发行产品的累计回收率普遍较高，2020年以来发行的产品累计回收率则明显低于国有大行。
　　就同一家发起机构发行的产品而言，在地区分布、逾期时间、五级分类等资产池特征存在一定差异之外，催收方式基本一致，回收情况主要受区域房地产市场价格波动等因素影响较大。近年来，房贷不良资产清收回款进度明显放缓，一是房产价格下跌导致借款人处置意愿及配合度下降，二是司法诉讼数量不断增长，流程耗费时间更长，三是流拍案例增多，法拍房处置变现难度变大。
　　（3）除首个归集期受归集时间长短影响外，房贷NPL产品单期回收率总体呈下降趋势，且随着存续时间的推移，不同年份发行的房贷NPL产品单期回收率逐渐收敛
　　从房贷NPL产品回收时间分布来看，随着产品存续时间推移，单期回收率总体呈下降趋势。不同年份发行的房贷NPL产品在早期的回收率差异较大，但随着产品存续时间的推移，后期的回收率逐渐收敛。首个归集期（产品封包日至第一个回收款归集日）的回收率受归集时间长短影响差异较大。房贷NPL产品的首个归集期最短仅为1.6个月，最长为19.9个月。
　　2020年以来随着房贷NPL产品步入常态化发行，首个归集期长度总体呈下降趋势，目前已由最高的10个月左右下降至6-7个月。其原因一是发起机构及各参与方内部流程更为熟练，二是部分产品在发行后很快进行首次兑付，以减少封包期回款的资金沉淀。首个归集期的时间长短与当期回收率具有明显的相关性。平均来看，首个归集期每延长1个月，当期回收率大致会增加1.5个百分点。