事件：
　　10月31日，克而瑞发布2024年10月房地产公司销售排行，保利单月销售排名第一，实现销售金额423亿元，中海、华润单月销售额分别为416、310亿元，排名第二、三位，前三门槛从去年同期276亿元上升至310亿元。10月单月销售过百亿房企为13家，较23年同期增加1家，对比2022年同期增加1家。
　　点评：
　　10月50家房企销售额环比+67%，同比+3%、较前值+44pct，新房销售明显改善。根据克而瑞数据，2024年10月，50家房企单月销售金额3,364亿元，环比+67%，同比+3%、较前值+44pct；销售面积为1,798万方，环比+50%，同比-1%、较前值+34pct；自23年6月以来销售同比出现大幅下降，9月底政策催化下10月销售额同比止跌回升，景气度明显修复；从累计数据看，24年1-10月累计销售金额24,397亿元，同比-35%、较前值+4ct；销售面积13,663万方，同比-37%、较前值+3pct；1-10月累计销售金额同比降幅收窄明显。近期政策频出：9月24日，国新办发布会上央行行长潘功胜宣布降低存量房贷利率和统一房贷最低首付比例。9月26日，政治局会议强调要加大财政货币政策逆周期调节力度，保证必要的财政支出；要促进房地产市场止跌回稳，对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量，支持盘活存量闲置土地。9月29日，国常会研究部署一揽子增量政策，三部委积极响应并协同发力，同时一线城市均放松限购。10月12日，财政部指出运用地方政府专项债券、专项资金、税收政策等工具，支持推动房地产止跌回稳。10月17日，住建部指出重启城改货币化安置100万套。当前政策频率提升、思路由供给侧转向需求侧，政策聚焦居民资产负债表修复，预计后续地产政策有望持续加码。
　　10月单月销售：保利、中海、华润排名前三，10月房企销售明显改善。根据克而瑞数据，从单月销售来看，保利销售排名第一，中海、华润分别位列二三。其中，保利423亿（YOY+28%）、中海416亿（YOY+66%）、华润310亿（YOY+12%）、招蛇223亿（YOY+6%）、万科205亿（YOY-36%）、建发房产187亿（YOY+44%）、绿城150亿（YOY-19%）、越秀135亿（YOY+48%）、滨江120亿（YOY+19%）、金茂116亿（YOY-7%）、龙湖116亿（YOY17%）、华发110亿（YOY+30%）、融创73亿（YOY+53%）、碧桂园57亿（YOY-29%）、金地56亿（YOY-49%）、世茂31亿（YOY+39%）、旭辉30亿（YOY-32%）、新城26亿（YOY57%）、阳光城25亿（YOY+23%）、中南19亿（YOY-31%）、金科5亿（YOY-31%）等。主流企业中销售同比排名靠前的房企为：中海+66%、融创+53%、越秀+48%、建发房产+44%、世茂+39%、华发+30%、保利+28%、阳光城+23%、滨江+19%、华润+12%等，显著好于行业。
　　1-10月累计销售：保利、中海、华润排名前三，优质房企销售跑赢行业、房企分化加大。根据克而瑞数据，从累计销售来看，保利销售排名第一，中海、华润分别位列二三。其中，保利2840亿（YOY-23%）、中海2404亿（YOY-9%）、华润2033亿（YOY-22%）、万科2017亿（YOY35%）、招蛇1674亿（YOY-32%）、绿城1303亿（YOY-14%）、建发房产1040亿（YOY29%）、滨江922亿（YOY-30%）、越秀911亿（YOY-25%）、龙湖849亿（YOY-44%）、华发762亿（YOY-32%）、金茂750亿（YOY-39%）、金地584亿（YOY-56%）、碧桂园527亿（YOY-74%）、融创438亿（YOY-42%）、新城344亿（YOY-48%）、旭辉291亿（YOY52%）、世茂285亿（YOY-24%）、阳光城150亿（YOY-42%）、中南149亿（YOY-58%）、金科85亿（YOY-52%）等；24年1-10月50家房企累计销售金额同比增速低位，主流企业中销售同比排名靠前的房企为：中海-9%、绿城-14%、华润-22%、保利-23%、世茂-24%等，好于行业。
　　投资分析意见：10月新房销售同比转正，止跌回稳强目标下政策开始见效，维持“看好”评级。今年430以来中央政策思路由供给侧转向需求侧，并在926政治局会议后政策进一步聚焦资产价格和改善居民资产负债表，并要求房地产止跌回稳，随后财政货币政策齐发力，房地产放松政策频出，其中重启城改货币化意义重大。此外，当前按揭负担比、租金回报率、千人开工套数等三大底部信号显现，预计房地产将有望筑底企稳。我们维持房地产及物管“看好”评级，推荐：1）产品力房企：滨江集团、保利发展、招商蛇口、华润置地、建发国际、中海外发展，关注绿城中国；2）低估值修复房企：新城控股、越秀地产、建发股份、龙湖集团，关注金地集团、新城发展、保利置业；3）收储及城改受益房企：越秀地产、华发股份，关注城建发展；4）二手房中介：关注贝壳、我爱我家；5）物业管理：华润万象、招商积余、绿城服务、保利物业、中海物业，关注新城悦服务。
　　风险提示：房地产行业销售和融资资金再趋紧，政府收储及城改推进不及预期。