核心观点
　　我国公募REITs运行三年以来，市场经历了多轮调整。我们回顾近三年REITs基金的走势表现，可以将REITs基金的走势总体分为五个阶段。第一阶段为2021年9月至2022年2月，首批公募REITs产品上市，市场规则制度初步完善，市场情绪良好，增量资金逐渐布局，推动估值上升；第二阶段为2022年2月至2022年6月，REITs走势出现回调，主要由于首批REITs产品解禁带来不确定性，叠加疫情影响部分REITs产品底层资产的运营稳定性的担忧；第三阶段为2022年6月至2022年10月，REITs走势再度回暖，主要由于国务院发布进一步盘活存量资产扩大有效投资的指导文件，推进交易流转规范化；第四阶段为2022年10月至2024年2月，受到部分底层资产基本面不及预期、市场缺乏增量资金等因素的影响，REITs迎来了一次较长时期的调整；第五阶段为2024年2月至今，在市场红利风格背景下，REITs作为高分红资产配置性价比凸显，市场热度再次提升。
　　REITs产品的市场表现与经济周期密切相关。在今年经济弱复苏的环境下，我们发现不同项目类型的REITs基金中，对经济周期相对敏感性较低的产品涨幅较高，如保障房、生态环保等，在低迷市场中依然能相对保证稳定现金流，而消费类、仓储物流类对经济敏感度较高的品种，则在今年二级市场表现不佳。2024年上半年，大部分REITs项目的可供分配金额和单位可供分配金额能力有所下降。
　　机构投资者持有比例维持高位且呈现上升趋势。从REITs基金机构投资者占比来看，截至2024年上半年，该比例为94.89%，较2023年末提升1.5个百分点。分项目属性来看，2024年上半年产权类和特许经营类的机构投资者占比分别为95.71%、93.60%，分别提升1.2、1.9个百分点。从不同项目类型的REITs基金来看，基于可比数据，保障房类和生态环保类REITs基金的机构投资者持有比例提升较大，分别提升1.7、4.3个百分点，而仓储物流类REITs基金的机构持有比例下降0.6个百分点。
　　证券公司和保险资管是REITs流通盘主要定价资金，公募基金持有比例上升。从公募REITS流通盘前十大持有人比例来看，截至2024年上半年，证券公司持有比例最高，为41.6%，主要通过资管计划或者自营资金参与；其次为保险资管，持有比例为22.3%。公募基金持有比例从2023年1.1%提升到2024年上半年2.6%。
　　REITs市场规模还有15-35倍扩容空间。截至2024年三季度末，A股上市公司总市值为97万亿元，REITs市值为1250亿元，占上市公司市值仅为0.13%，占GDP仅为0.1%左右。以美国和日本REITS市值占GDP和上市公司市值比重的均值为参考，我们推算中国REITs市场规模约在2.1万亿-4.5万亿。若按照底层资产来推算，目前我国REITs底层资产主要集中在基础设施领域，近十年我国基础设施投资完成额为183万亿，我们按照2%的资产证券化率进行估算，预计REITs市值规模为3.7万亿元。
　　风险提示：公开资料数据滞后，数据测算误差，经济波动超预期等。