核心观点
　　招商局集团旗下多家上市公司近期集中披露回购或增持计划，其中招商蛇口将以集中竞价交易方式回购股份，拟回购价格不超过15.68元/股，拟回购金额不低于3.51亿元，不高于7.02亿元，按回购价格上限测算，公司回购股份数量占总股本比例最低为0.25%，最高为0.49%。公司回购股份彰显对未来发展信心，有助于维护投资者利益，稳定公司价值。2024年前9月，公司实现销售金额1452亿元，同比下降35.9%，销售表现优于大势。公司坚持深耕强心30城，销售有望率先止跌回稳。前9月公司拿地强度19.9%，拿地保持谨慎，但持续加码核心城市，资产质量优异。
　　事件
　　公司公告将以集中竞价交易方式回购股份，回购股份将全部注销并减少公司注册资本，拟回购价格不超过15.68元/股，拟回购金额不低于人民币3.51亿元，不高于人民币7.02亿元。
　　简评
　　积极回购股份，彰显发展信心。招商局集团旗下多家上市公司近期集中披露回购或增持计划，其中招商蛇口将以集中竞价交易方式回购股份，回购股份将全部注销并减少公司注册资本，拟回购价格不超过15.68元/股，拟回购金额不低于3.51亿元，不高于7.02亿元，回购将在股东大会审议通过后12个月内实施。若按回购价格上限15.68元/股测算，公司回购股份数量占总股本比例最低为0.25%，最高为0.49%。公司回购股份彰显对未来发展的信心，有助于维护投资者利益，稳定公司价值。
　　深耕核心城市，销售表现优于大势。2024年前9月实现销售面积642万方，同比下降30.0%，实现销售金额1452亿元，同比下降35.9%，同期百强房企销售金额同比下降38.6%，公司销售表现优于大势。9月26日中央政治局会议提出要促进房地产市场止跌回稳，之后四个一线城市相继放松限购，根据克而瑞统计，十一期间重点23城认购面积同比上升65%，其中一线城市同比上升102%，二三线城市同比上升55%，市场活跃度显著提高。公司坚持深耕强心30城和核心10城，销售有望率先止跌回稳。
　　拿地保持谨慎，持续加码核心城市。2024年前9月，公司拿地金额289亿元，同比下滑58.2%，拿地强度19.9%，拿地整体保持谨慎。公司上半年拿地主要位于上海、广州、南京、杭州、合肥等核心城市，其中于上海拿地金额157亿元，同比增长191%，公司持续加码核心城市，资产质量优异。
　　维持盈利预测和买入评级不变，上调目标价至15.92元。我们预测公司2024-2026年EPS为0.71/0.84/1.03元。由于公司经营情况好于同业，我们给予其高于可比公司10%的PB估值溢价，对应PB1.41x，上调目标价至15.92元（原目标价为12.47元）。
　　风险提示：1）业绩方面，高毛利项目结转存在不确定性，从而导致全年毛利率进一步下行，此外，如果市场继续下行，将导致存货减值压力继续增大，有可能会在年报业绩中体现。2）经营方面，如果市场再次下行，有可能无法完成年初预定的销售目标。公司在前期保持了较高的拿地强度，如果市场恶化，有可能会导致拿地时的预期价格无法实现，从而进一步影响后续业绩。3）当前一二线核心城市土地市场竞争激烈，若公司未来无法在核心城市市场获得足够的土地，则开发业务规模和效益可能受到负面影响。