核心观点
　　10月17日住建部等五部门联合举行新闻发布会，介绍住房、金融、土地、财税等政策已有措施和发力方向。发布会提出“两个新增”：一是新增实施100万套城中村和危旧房改造，关注后续加码可能和必要性。二是年底前白名单项目信贷规模增至4万亿，关键看落实的效果。此外，需求端降低购房负担，城市自主调控。土地端继续控增量、盘存量，财政、政策性金融等增量资金细节仍有待后续披露。四季度历来是地产的重要政策窗口期，此次发布会方向积极，关注后续力度和执行。
　　10月17日上午，住建部等五部门联合举行新闻发布会，介绍促进房地产市场平稳健康发展有关情况。我们对此点评如下：
　　作为国民经济支柱产业，地产运行事关宏观经济和社会民生，当前仍面临诸多难点。本轮地产下行始于供给端，扩散至需求端，背后是收入预期和房价预期不稳。这一轮供给侧冲击从房企债务风险开始，向居民端、金融体系、地方政府、地产产业链传导，偏弱现实的扭转还存在以下问题：
　　1）地产量价平衡尚未达成，房价有待企稳。“金九”成色偏弱，新房继续筑底，二手房热度下滑。9月30城商品房成交面积环比-3.91%，同比-32.43%，同比降幅较8月走扩8.1pct。26城二手房成交面积环比-9.82%，同比-4.62%。9月末地产组合拳出台后，10月初一线城市新房二手房成交均明显回暖，持续性尚待观察。二手房还处于以价换量阶段，截至10月7日，二手房出售挂牌价指数环比9月最后一周继续下跌。
　　2）房企债务风险仍需遏制新增、化解存量。截至9月末，地产债年内新增违约额339.47亿元，同比下降62.91%，新增违约风险虽有下降，但地产债融资未见明显起色，国企民企信用分化持续，销售回款偏弱意味着房企流动性的核心问题尚未解决，仍需避免再现销售下滑-融资收紧-偿债风险的连锁反应。
　　3）交房担忧仍存，新房质量问题可能导致购房者观望情绪，影响新增需求入市。
　　地产下行惯性仍然存在，但近期我们已经看到了政策上的积极变化：
　　1）政治局会议定调促进房地产市场止跌回稳，凸显紧迫性和必要性，直面房地产市场实际存在的问题。
　　2）去库存更加强调多管齐下，政策协同增强。需求端减轻居民购房负担，土地端严控增量供给，企业端保障项目合理融资，专项债、再贷款等资金支持落地可期。
　　3）赋予地方调控自主权，一线城市差异化放松限购，一线以外的重点城市普遍退出原有的限制性措施。周六财政部发布会提到专项债可用于土地储备和收购存量商品房。
　　此次发布会从住房、金融、土地、财税等多方面介绍了现有政策和下一步发力方向，我们对要点总结如下：
　　1）供给端，新增实施100万套城中村和城市危旧房改造。区域上，重点支持地级以上城市；项目选择上，紧迫性和成熟度是前提，一是群众改造意愿强烈、安全隐患突出，二是征收安置方案成熟+可实现资金平衡，避免新增地方债务风险；形式上，支持货币化安置；政策支持上，包括开发性、政策性金融机构专项借款、地方专项债、税费优惠、商业银行配套资金。
　　与上一轮棚改相比，100万套规模尚小，关注后续加码可能和必要性。城中村改造的货币化安置有利于消化存量商品房库存，并通过地产销售-房企回款间接拉动投资。根据住建部，2015-2018年的棚改年度开工规模均在600万套以上。以商品房待售面积/12MA商品房当月销售面积计算，库销比从2016年初6.2个月下降至2019年底的3.2个月。对比上一轮棚改，此次新增100万套城中村改造规模尚小，假设100万套货币化安置后全部流入住房市场，按套均面积85平米计算，约占2023年商品住宅销量的9%，占广义库存的4%。潜在投资规模上，假设拆除比例20%、拆建比1:2，建筑成本3000元/平米计算，预计100万套可拉动总投资3060亿元，约占全年地产投资的2.8%，但是，城中村改造周期一般较长，发布会并未明确新增100万套的实施期限，若按3-5年的周期计算，则每年投资规模在600-1000亿元左右，占地产投资比重低于1%，短期对地产投资的拉动有限，但不排除节奏加速和规模扩容的可能，发布会提出“只要前期工作做得好，可以继续加大支持力度”，政策仍有加码空间，关注后续一二线城市的改造计划和操作细则。
　　2）融资端，年底前白名单项目信贷规模增至4万亿，支持保交房，关键看落实的效果。截至10月16日，白名单房地产项目已审批通过贷款2.23万亿元，年底前增加到4万亿，贷款审批将会提速，做到“应进尽进”、“应贷尽贷”、“能早尽早”。商业银行在与房地产项目公司协调一致的前提下，可以根据用款计划将全部贷款提前发放至项目资金监管账户，贷款资金拨付方式优化有利于进一步缓解房企和上下游企业的资金压力。不过需要注意的是，白名单项目贷款审批额度不等于资金实际发放，资金拨付时点还取决于商业银行和房企协商结果，并实行专款专用、封闭管理。
　　3）需求端，降低购房负担，城市自主调控。此次发布会提出“四个取消”和“四个降低”，一方面，充分赋予城市政府调控自主权，支持