事件：碧桂园服务出售珠海万达1.49%股权，回笼现金31.4亿元。
　　9月25日，碧桂园服务发布公告，出售珠海万达1.49%股权（107,945,650股），对价约为人民币31.4亿元（股份于2021年7月购入，初始购买价为26.8亿元），出售完成后，碧桂园服务仍持有珠海万达0.31%的股份（22,109,350股）。
　　碧桂园服务2024年上半年实现收入210.5亿元，同比增长1.5%，毛利44.5亿元，同比减少13.7%，归母净利润14.4亿元，同比减少38.7%，剔除商誉减值、收并购带来的客户关系摊销等影响后的核心归母净利润18.4亿元，同比减少31.7%，经营活动产生现金流净额2.7亿元，同比下降87.7%。
　　点评：项目储备丰富，物管基本盘稳健，现金流有待改善，关注应收款收缴。
　　1）聚焦核心业务，经营深度调整。2024H1公司物业管理/非业主增值/三供一业/社区增值/城市服务/商业运营分别实现收入128/4/25/20/22/3亿元，物业管理稳健增长，收入同比+4.6%，三供一业较快增长，收入同比+23.8%，物管基本盘依旧稳固；非业主增值收入占比降低至1.7%，未来房地产市场直接影响较为有限；社区增值业务收入同比增加6%，主要源于本地生活服务（含家装中介服务）的收入增加，但由于利润率较高的社区传媒业务签约量和客单价有所下降，社区增值业务毛利率同比下滑约10pct至39%。总体上看，社区增值板块聚焦居民社区消费，增长潜力较大且毛利率较高，是公司未来利润增长的重要发力点。
　　2）在管规模行业领先，项目储备丰富。截至2024年上半年在管面积10.1亿平（除三供一业外），合约面积约16.3亿平，仍有大量储备项目待转化；三供一业作为公司特色业务，与合作方多年深度合作，已形成较好的口碑和较高的品牌美誉度，公司承接了大量石油石化企业办公楼、公寓、职工食堂等的物业管理服务，并拓展企业生产技术服务和后勤服务，扩大服务范围，打开业务增长空间。
　　3）经营现金流有待改善，关注应收款回款情况。截至2024年6月30日，公司贸易应收款总额约220亿元（其中关联方29亿元，已计提减值21.5亿元，关联方应收款总额及减值拨备均较2023年末小幅减少），公司上半年经营现金流2.7亿元，较去年同期（21.9亿元）下降87.7%，主要由于净利润下滑、收缴率下降导致应收账款增加等，公司已成立追讨欠款委员会，对逾期应收账款采取以资抵债、诉讼/仲裁等措施，后续回款情况有待观察。
　　盈利预测、估值与评级：公司作为物管龙头，具备品牌优势和规模优势，核心业务稳健开展，短期受地产行业影响，应收款及商誉减值存在一定不确定性，我们维持公司2024-2026年归母净利润预测为22/25/27亿元，对应PE为7.4/6.5/6.0倍，行业龙头估值具备吸引力，维持“增持”评级。
　　风险提示：增值服务开展不及预期，商誉减值和应收款减值具有不确定性。