回顾过往：两轮存量按揭利率下调恰逢其时
　　我国此前经历过两轮存量按揭利率下调，分别在2008及2023年。两轮下调的背景有所不同，前者在2008年次贷危机的大背景下，所以政策着重于“扩大内需、改善民生”；后者发生在地产行业波澜的2023年，居民部门出现了一些提前还贷、贷款置换的现象，所以政策着重于“引导借贷双方有序调整优化资产负债，规范住房信贷市场秩序”。
　　效果复盘：有效缓解提前还贷、持续提升居民消费
　　从下调力度看，2008年住房贷款利率的下限从0.85倍调低至0.7倍，同时放开了转按揭。以当时的按揭贷款利率7.47%（此处取5年以上中长期贷款利率）计算，此次调整力度为112BPs。2023年8月的存量贷款利率下调针对的是存量首套房贷，超过23万亿元存量首套房贷款利率平均下调0.73个百分点。从覆盖面看，23万亿存量首套房贷覆盖了存量按揭的约60%。从政策效果看，2023年8月存量房贷利率调降政策执行力强，实施效果较好，主要体现在两方面：（1）有效缓解提前还贷现象；（2）持续提升居民消费能力。
　　展望未来：如何看待存量住房贷款降息
　　如何展望存量住房贷款降息，我们认为需要重点关注两方面，即覆盖面和调整幅度：（1）从覆盖面看，2023年8月调整只针对首套房贷，约覆盖了存量规模的60%，未来需关注能否全面覆盖；（2）从调整幅度看，2023年8月调整的23万亿存量首套房贷调整后平均利率为4.27%，2024年二季度新发放住房贷款利率为3.45%，中间相差82BPs。这其中，有35BPs源自于LPR本身的调整，而剩余47BPs则是存量住房贷款利率的潜在可调降空间。
　　投资建议
　　从降低居民还贷负担、提振消费潜能和抑制提前还贷角度看，我们认为对存量住房贷款降息是有其合理性的，过往两次存量按揭利率调整均有所成效。我们认为存量住房贷款利率下调一方面可以为借款人节省利息还款，减轻居民的负债压力，扩大消费和投资，另一方面有利于商业银行平滑提前还贷压力，稳定住房消费预期，提振购房信心。我们预计在新增房贷利率不断压降、商品房销售数据降幅仍未筑底等背景下，存量住房贷款利率调整政策后续有望出台，助力住房市场筑底企稳。我们持续看好投资强度高、布局区域优、机制市场化的强信用房企。推荐标的：（1）保利发展、招商蛇口、中国海外发展、建发股份、越秀地产等优质央国企；（2）万科A、绿城中国、滨江集团、新城控股等财务稳健的民企和混合所有制企业。
　　风险提示：政策落地不及预期、销售回暖进程不及预期、行业波动加剧。