核心观点
　　2024上半年公司实现营收65.2亿元，同比下降33.1%；归母净利润-1.4亿元，同比下降128.5%，期内出现亏损主要因投资收益转负带来：1）收入结转减少。公司期末已售待结规模合计375.9亿元，为我们预测全年营收1.5倍，为后续业绩提供保障。2）上半年综合毛利率18.9%，较去年同期下降1.5个百分点。3）期间费用提升。4）投资亏损2.8亿元，较去年同期投资收益4052万元转亏，主要系参股公司投资的南微医学股价下跌导致。公司上半年销售额同比下降48.3%，作为区域龙头优势显著，位列克而瑞北京地区销售金额排行榜第2名；投资聚焦，年内两度在上海核心区域拿地。
　　事件
　　2024年上半年，公司实现营收65.2亿元，同比下降33.1%；归母净利润-1.4亿元，同比下降128.5%。
　　简评
　　收入有所下滑，盈利承压。2024年上半年，公司实现营收65.2亿元，同比下降33.1%；归母净利润-1.4亿元，同比下降128.5%。期内公司出现亏损主要因投资收益转负带来：1）收入结转减少。但一般而言，公司大部分结转在年底。截至上半年末公司期末已售待结规模（预收账款与合同负债之和）合计375.9亿元，为我们预测全年营收的1.5倍，为后续业绩提供保障。2）盈利能力下降。公司上半年综合毛利率18.9%，较去年同期下降1.5个百分点。3）期间费用提升。上半年期间费用率合计9.6%，较去年同期上升1.7个百分点，主因管理费用率提升1.1个百分点至2.9%。4）投资亏损2.8亿元，较去年同期投资收益4052万元转亏，主要系参股公司投资的南微医学股价下跌导致。
　　销售同比下降近5成，区域龙头优势显著。2024年上半年，公司实现销售额119.2亿元，同比下降48.3%。公司主动应对市场低迷局面，坚定不移推进存量房产去化工作，上半年位列克而瑞北京地区销售金额排行榜第2名。天坛府、香山樾、星誉BEIJING、府前龙樾四个项目位居区域销冠；国誉朝华、龙樾天元等项目保持热销态势。
　　拿地放缓聚焦核心，土地投资从“京圈”迈向“沪上”。2024年上半年公司新增土地储备总建筑面积8.6万平方米，同比下降75.1%。公司深耕北京，常年京的拿地金额占比在80%以上，今年5月底首次参与了上海土拍，最终以4.98亿元摘得杨浦区长海社区地块。7月9日，公司联合越秀地产再次以22.3亿元的价格竞得杨浦区的长白社区地块。年内两度在上海核心区域获取优质地块，我们继续看好公司未来在华东区域加大投资，开启发展新篇章。
　　维持盈利预测和买入评级。我们认为随着棚改项目逐渐进入收获期，未来公司业绩将继续高速增长。维持盈利预测不变，2024-2026年公司的EPS为0.48/0.54/0.58元。维持买入评级和目标价6.27元不变。
　　风险分析：1）北京市场区域深耕风险：公司长期深耕北京市场，在建项目建面北京地区占比达到78.7%，储备项目计容建面占比达到76.8%。若北京房地产市场出现较大波动，将对公司未来业绩及盈利能力产生负面影响。2）一级开发及棚改项目进展不及预期：一级开发及棚改项目开发周期一般在10-15年，相较于普通商品房开发具有较长的开发周期和较大的不确定性。公司目前在手一级开发项目3个，棚改项目7个，较多的一级开发及棚改项目易对公司造成较大的资金压力，存在项目进展和实际盈利能力不及预期的风险。3）房地产行业复苏不及预期：房地产行业支持性政策存在不确定性且效果不及预期，行业基本面面临进一步下滑风险，导致公司业绩不及预期，盈利能力下降。