核心观点
　　2024年上半年公司实现营收791.3亿元，同比增长8.4%，实现归母净利润102.5亿元，同比下降25.4%。期内公司增收不增利主因：1）房地产开发业务的毛利率下降；2）销售管理费用率提升；3）少数股东损益占净利润比重提升。上半年公司实现销售金额排名保持行业第4，核心城市深耕成效显著，20个城市的市占率排名前5位。拿地强度下降但绝对规模仍居行业前列。经营性不动产业务盈利能力向好，毛利率71.5%，同比提高0.2个百分点。公司已经构建商业、有巢双REITs平台，不动产“投融建管退”资本循环更加畅通，大资管业务转型有望加速。
　　事件
　　公司发布2024年上半年业绩，实现营收791.3亿元，同比增长8.4%，实现归母净利润102.5亿元，同比下降25.4%，实现核心净利润125.1亿元，同比下降22.1%。
　　简评
　　收入稳步增长，盈利能力下降拖累业绩。2024上半年公司实现营收791.3亿元，同比增长8.4%，实现归母净利润102.5亿元，同比下降25.4%，实现核心净利润125.1亿元，同比下降22.1%。期内公司增收不增利主因：1）盈利能力下降，期内公司综合毛利率较上年同期下降了3.4个百分点至22.3%，主要受房地产开发业务拖累，结转毛利率下行4.6%个百分点至12.4%；2）市场去化压力加大，销售管理费用率由上年同期的2.9%提升至3.7%；3）期内少数股东损益占比22.1%，较上年同期提高5.2个百分点。
　　销售强于大市，拿地绝对规模仍处行业前列。2024年上半年公司实现销售金额1247.0亿元，同比下降26.7%，优于百强房企整体42%的降幅，保持行业第4，核心城市深耕成效显著，20个城市的市占率排名前5位。上半年公司获取了11宗优质土储，总建面达202万平方米，总金额达256亿元，同比下降75.0%，拿地强度20.5%，较上年同期下降了39.6个百分点，但绝对规模仍居行业前列，据克而瑞统计，上半年公司拿地金额排名行业第3。
　　经营性不动产业务盈利能力向好，双REITs平台加速打通大资管业务转型。期内公司的经营性不动产业务实现营收114.7亿元，同比增长7.0%，毛利率71.5%，同比提高0.2个百分点，在核心净利润中占比42.0%，同比提高12.5个百分点，发展持续向好。期内购物中心实现租金收入94.8亿元，同比增长9.7%，公司购物中心评估增值33.2亿元（主因部分经营状况良好的项目贡献）。截至2024年年中，公司在营购物中心数量82座，实现零售额916.2亿元，同比增长21.9%，69个购物中心零售额排名当地前三。6家购物中心如期高品质开业，综合开业出租率达97.8%。今年3月华夏华润商业REIT上市，上半年实现运营净收益人民币2.0亿，可供分派完成率高达107.4%。公司已经构建商业、有巢双REITs平台，不动产“投融建管退”资本循环更加畅通，大资管业务转型的步伐不断加快。
　　维持盈利预测与买入评级不变。我们预测公司2024-2026年EPS为4.59/4.95/5.57元，公司开发业务稳居行业第一梯队，经营性业务稳步增长，维持买入评级与47.6港元的目标价不变。
　　风险分析
　　1、销售及结转不及预期：销售方面，我们关注的重点城市周度销售面积仍处于底部区域，未来仍有继续下行或恢复不及预期的风险，尽管公司土储集中于高能级城市，但也有可能受到市场下行影响而导致后续销售增速放缓。
　　2、房价下行：当前房价若持续下行，则公司实现销售目标会有一定难度，同时造成资产减值损失，影响业绩。
　　3、租金收入不及预期：租金收入与宏观经济和居民收入关联度较强，若经济复苏不及预期，将影响租金目标的实现，同时租金增速下滑，将会影响到公司投资性物业的公允价值评估，进而对财务报表产生影响。