销售:7月量价均下跌2024年1-7月全国商品房销售面积54149万方，同比下降18.60%，降幅较上月收窄0.4pct; 2024年7月单月商品房销售面积6232.76万方，同比下降15.39%，环比下降44.72%。2024年1-7月全国商品房销售额53330亿元，同比下降24.30%，降幅较上月收窄0.7pct; 2024年7月单月商品房销售金额6196.67亿元,同比下降18.52%,环比下降45.97%对应的1-7月销售均价为9849元/平米，同比下降7.00%，环比提升0.12%;单月销售均价9942元/平米，同比下降3.70%，环比下降2.26%。受到季节性因素影响,7月单月销售环比下降较明显。7月召开二十届三中全会，《进一步全面深化改革，推进中国式现代化的决定》中提到“充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权，因城施策，允许有关城市取消或调减住房限购政策、取消普通住宅和非普通住宅标准”。我们认为高能级城市或因城施策，部分区域或将逐步降低购房的门槛。未来商品住房、保障性住房和保障性租赁住房或将“三房并行”，充分满足居民的刚需、改善性住房需求。
　　投资:尚在筑底2024年1-7月房地产开发投资60877亿元,同比下降10.20%,降幅较上月扩大0.1pct。7月单月开发投资8348.17亿元，同比下降10.82%,环比下降29.83%。7月楼市表现较淡，房企投资意愿尚未修复。开工端:2024年1-7月新开工面积43733万方,同比下降23.20%,降幅较上月缩小0.5pct。7月单月新开工面积5710.47万方，同比下降19.70%，环比下降28.02%。房企在前期拿地体量相对较小，叠加销售市场较冷,房企开工意愿较弱。竣工端;2024年1-7月竣工面积30017万方，同比下降21.80%，同比降幅与上月持平。7月单月竣工3498.11万方，同比下降21.80%，环比下降18.15%。去年7月竣工相对去年6月有所下滑，因此2024年7月的基数影响幅度缩小，竣工同比降幅收窄，但2023年整体竣工表现较好，因此2024年竣工表现或将持续承压。
　　资金:定金和预收款同比降幅收窄2024年1-7月房企到位资金61901亿元，同比下降21.30%，降幅较上月收窄1.30pct。其中1-7月国内贷款为9216亿元，同比下降6.30%;自筹资金22057亿元，同比下降8.70%，定金及预付款18693亿元,同比下降31.70%,个人按揭贷款8748亿元,同比下降37.30%。7月单月，房地产开发资金来源中，国内贷款单月同比下降3.79%，单月同比降幅明显收窄;与销售相关的定金及预收款单月同比下降12.85%，降幅较上月收窄较多，在政策的刺激和去年同期基数相对较低的作用下，我们认为降幅收窄的趋势或将维持。
　　投资建议:2024年1-7月累计销售面积和销售金额同比降幅均较上月收窄，受到季节性因素影响，7月单月较6月环比下降。投资端依旧承压。《进一步全面深化改革，推进中国式现代化的决定》中提到“充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权，因城施策”。我们认为在政策大力支持和去年低基数作用下，政策效果或逐渐呈现;头部房企展现优秀的运营管理能力具有资金优势，市占率有望进一步抬升。我们看好:招商蛇口、保利发展、龙湖集团、万科A、滨江集团、新城控股、招商积余;建议关注:1)优质开发:绿城中国、华润置地、中国海外发展;2）优质物管:华润万象生活;3）优质商业:张江高科、恒隆地产;4)代建龙头:绿城管理控股;5）中介龙头:贝壳-W、我爱我家。
　　风险提示:政策推动不及预期的风险、因城施策不及预期的风险、宏观经济不及预期的风险、资金到位不及预期的风险、房价大幅波动的风险。