地产量价充分调整，销量跌破中长期中枢，价格逐步回归合理估值。新房销量层面，已跌破中长期中枢：2024年全年商品房销量预计为9.5亿㎡，较21年高点近乎减半，销量已跌破中长期中枢（11亿㎡）；住房总需求层面，二手房销售近乎翻倍，总需求稳定：2024年二手住宅销售面积预计达7.8亿㎡（yoy+10%，较22年翻倍），近三年住房总交易（新房+二手）相对平稳，中枢约为18.0亿㎡；房价层面，租金收益率逐渐靠拢无风险收益率，房价调整充分：24年上半年重点50城租金收益率已达2.03%，几乎持平于10年期国债到期收益率（2.21%），房价跌幅已然有限，已逐步回归合理估值。
　　保交房仍为要任务，目标达成亟需多端政策发力，在此背景下未来政策空间仍存。具体来说，①限制性政策或将全面解除：1）一线城市为主的其余地区有望全面解除限购；2）部分城市房贷利率仍位于相对高位，二三线城市政策空间重在落实；②鼓励性购房政策陆续出台：1）海外降息空间打开，增量房贷利率下行仍具空间；2）存量房贷利率有望下调；3）购房补贴有望全国范围内推进；4）“以旧换新”城市数量与范围有望持续扩大；5）落户限制逐渐放松；③财政支持力度有望持续加大：1）收储有望获得中央进一步支持（资金加大+门槛降低）；2)城中村改造稳步推进，供需结构有望优化;3)三四线城市宅基地货币化加速退出；④收储+退地加快落实，助力房企回款保交房。
　　行业面临供需结构重大变化，中央政策持续指导下，行业长期改革方向渐明。具体来说：①租售并举，市场与保障并行。“14号文”明确了居者有其屋、商品房回归市场的新模式；②融资模式改革，预售制度加速向现房销售转型。现房销售占比已由2020年低点（12.7%）上升至30.5%；③财税制度改革，减少地方政府对于土地出让金的过度依赖。消费税征收环节后移按照消费环节征收，有利于城市获得更多税收收入；④城乡融合提速，刚性需求释放在即。三中全会指出城乡融合发展是中国式现代化的必然要求，对城乡融合发展的态度完成从完善到坚持再到必然要求的积极转变。
　　24全年展望：数据磨底修复，二手房强于新房，需求强于供给。具体来说：①政策发力见效，5月以来新房销量降幅持续收窄，同时政策空间仍存，预计全年商品房销售同比-15%；②截至24年半年度，二手房增幅回正，部分核心城市二手成交高增，二手房销售对政策更加敏感，预计全年二手房销售同比有望正增长5-10%；③土拍市场热度延续低迷态势，但考虑到保交房步入攻坚时刻，收储/收地的加速支持下，房企现金流有望在年内得到显著缓解，全年新开工/竣工降幅预计收窄至-20%；④基于一定假设下，2024全年开发投资完成额预计同比-10%；⑤销售层面有望从局部修复逐渐扩散。1）二手房热度有望从深圳等城市扩散至其他城市；2）京沪杭房价率先止跌，信心有望蔓延至其余城市；3）头部央国企6月新房销售率先回正，信心有望向民营房企传导。
　　投资策略：博弈政策胜率较高，关注重要会议机会。我们建议关注以下方向：①二手房经纪公司（贝壳W+我爱我家）；②商业+开发双轮驱动（华润置地+龙湖集团+新城控股）；③布局于一二线的优质开发商（招商蛇口+滨江集团+绿城中国+建发国际集团+越秀地产）；④物业管理公司（南都物业+招商积余+绿城服务）。我们选取2021年至今，与房地产行业相关度较高且可预测的会议，复盘了板块及我们长期推荐的A/港股组合提前3日内埋伏的具体表现，得出结论：①A股博弈性更强，对事件反应更敏感，提前2日埋伏胜率高达81.3%；②个股层面，我爱我家表现亮眼，其在T-2与T-3日埋伏的平均收益率分别达到2.3%与2.7%；胜率分别达到81.3%与75.0%。
　　投资建议：地产量价充分调整，销量跌破中长期中枢，价格逐步回归合理估值。同时地产底部特征显现，基本面端新房销售降幅持续收窄，二手房成交活跃，政策端“收储”加速推进，行业有望由局部企稳向全局扩散。标的方面重点关注：我爱我家、新城控股、龙湖集团、建发国际集团。此外，建议关注：①二手房（我爱我家、贝壳-W）；②商业运营和地产开发双轮驱动（新城控股、龙湖集团、华润置地）；③高股息及现金流健康的物管公司（南都物业、招商积余、保利物业）；④一二线城市的纯开发企业（招商蛇口、中国海外发展、建发国际集团、保利发展）。
　　风险提示：政策落地不及预期；信用风险持续蔓延；楼市回暖不及预期。