板块行情：第30周（7月22日-7月26日）申万一级行业指数中，房地产指数下跌2.7%，在31个一级行业板块中排名第19。
　　政策要闻：中央层面：1)财政部：上半年国有土地使用权出让收入1.53万亿，同比下降18.3%；上半年房产税收入2337亿元，同比增长20.1%。2）农业农村部：严禁利用农村宅基地建别墅和私人会馆，禁止给退休回乡干部职工分宅基地建房。3）自然资源部：印发《城中村改造国土空间规划政策指引》，鼓励地方制定策略促进城中村改造，保障村民权益和为外来人口提供经济可负担的住房。地方层面：1）襄阳：调整商转公贷款政策，扩大贷款对象范围优化住房认定标准。2）苏州：调整2024年度缴存基数，最高34700元，缴存比例5%-12%。3）苏州工业园区：工业园区全日制硕士人才住房公积金可贷额度上浮至2倍，最高可贷300万元。4）遂川：购房每套财政补贴2万元，首套房首付比不低于15%，取消商业个人住房贷款利率下限。5）荔浦：优化土地供给，对购房人提供契税金额50%的补贴，唯一住房正挂牌出售的新购住房贷款可按首套认定。
　　公司动态：1）碧桂园服务：向60名员工及2名董事授予2.2535亿份购股权，行权价5.01港元，归属期至2030年，归属条件包括集团服务力、品牌力及发展速度超过前20家同行上市公司平均增长率，核心业务盈利保持稳健，以及个人年度表现目标达成。2）保利发展：本次权益分派方案为A股每股现金红利0.41元（含税），共计派发现金红利48.65亿元，不进行资本公积金转增股本，股利发放日为2024年7月30日。3）龙湖集团：公布2023年末期股息计划，股息为每股人民币0.23元，股东可选择以现金或新股形式收取，预计8月22日寄发，8月23日上市交易。
　　销售端：新房成交同比下降38%，二手房成交同比上升24%。1）本周20城商品房成交面积180.1万方，商品房日平均成交面积25.7万方，环比下降1%，同比下降38%；2）从累计数据来看，年初至今20城成交面积6371万方，累计同比下降30.3%。1）第30周10城二手房成交面积150.3万方，日平均成交面积21.5万方，环比下降5%，同比上升24%。2）从累计数据来看，年初至今10城二手房成交面积4138万方，同比下降4%。
　　投资策略：等待行业右侧的出现。前期报告我们重点提示警惕2024年二手房和新房的相互挤压，当前已经有一定体现。而房企价值主要在于土储的价值，其取决于地价的中枢而房企的运营能力影响相对有限，从而导致找alpha较为艰难，建议等待行业右侧出现。重点关注相对确定性机会：1）城中村改造；2）部分房企率先解决历史土储问题，估值中枢有望提升；3）二手房时代下，具有一定护城河的中介公司。关注绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、招商蛇口、滨江集团、天地源、中新集团、城建发展、中华企业、贝壳-W等。
　　风险提示：微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表。