全球核心城市的房产是资产配置的重要选项，本篇报告着眼于英国三大城市，伦敦、曼彻斯特和伯明翰（下称一线城市），研究其较长周期的房价表现、当前资产持有收益和居民负担能力。
　　历时8年，英国一线城市房价较全国房价的平均超涨由4%扩大至30%
　　英国一线城市房价在2008年金融危机之前相对全国房价平均超涨4%，随后历时8年左右，平均超涨扩大至30%（最大36%），而中国一线城市房价涨幅在2014年前与全国房价大体一致，但随后仅历时3年左右，平均超涨扩大至50%（最大63%）。2008年金融危机前英国房价持续上涨，全国和一线房价自1996年基期以来涨幅分别为236%、284%，年复合涨幅分别为10.9%、12.2%，在危机中又分别跌去19%、18%，于2009年初触底；危机褪去后，房价继续上涨，2024年1月全国和一线房价相对于2009年低点的累计涨幅分别为81%、106%，年复合涨幅分别为4.1%、5.0%。对比一线房价指数与全国房价之比，金融危机前英国一线城市房价相比全国房价平均超涨5%，而2015年之后平均超涨30%，最大超涨36%；中国2014年棚改周期前一线城市房价指数和70大中城市房价指数之比的平均值接近1，而2017年之后一线房价相对全国平均超涨50%，最大超涨63%，隐含北上广深房价此前涨幅明显偏高。
　　分城市看房价表现，伦敦和曼彻斯特在上涨周期的房价变化更显著，而在下跌周期的跌幅相对平稳，伯明翰的房价走势与全国情况基本相当。基期至金融危机前，伦敦和曼彻斯特房价涨幅分别为3.0和3.3倍，伯明翰的房价涨幅2.3倍与全国涨幅一致；金融危机的两年间，三个城市和全国的房价下跌周期一致，跌幅也均为20%左右；重新进入上涨周期后，伦敦、曼彻斯特至今的累计涨幅分别为1.1倍和1.2倍，伯明翰累计涨幅为0.9倍，全国涨幅为0.8倍。
　　当前英国一线城市的房价、租金、收入处于什么水平？
　　采用Numbeo数据研究当前时点房价、租金及收入的情况。1）房价，在英国一线城市市中心购置公寓的均价为9261美元/平，中国同等房价是其1.5倍；英国一线非市中心的公寓均价为5741美元/平，中国同等房价是其1.2倍。英国和中国一线的非市中心房产均价约为市中心的6折和5折。2）租金，在英国一线城市的市中心租赁1居室、3居室公寓的月租金分别为1854美元、3407美元，中国同等租金水平明显更低，约是英国的4折、6折；非市中心的租金水平，中国约是英国的3~5折。英国和中国一线的非市中心住房租金分别是市中心租金的7折和5折左右。中国一线城市中心区的房价和房租相比非市中区均相对更高。3）持有收益，伦敦、曼彻斯特、伯明翰的租金收益率在4%~6%左右；中国一线城市的租金收益率平均在1.5%左右，即便考虑英国3成的个税及租赁税费，中国一线净租售比也偏低。4）居民负担能力，英国一线城市的房价收入比均值为10.3，中国为35.4，中国一线城市居民购房负担明显更重。
　　投资建议：关注优质开发龙头和弱周期标的
　　2008年前，英国一线城市房价较全国房价平均超涨4%，随后历时8年，平均超涨扩大至30%；中国一线房价涨幅在2014年前与全国房价涨幅大体一致，但随后仅历时3年，平均超涨扩大至50%，隐含北上广深房价此前涨幅明显偏高。中国一线城市市中心房价是英国的1.5倍，非市中心房价是英国的1.2倍，而中国一线租金仅为英国的3~6折左右。行业仍在寻找新均衡，真正企稳或有赖于量价出清、经济改善和政策刺激，建议关注优质开发龙头和弱周期标的。
　　风险提示
　　1、销售表现持续低于预期。2、房价下跌导致量价负反馈，结构性压力仍存。