核心观点
　　新房：5月新房成交同比降幅持续收窄，市场缓慢修复中；6月新政加持+年中冲刺，我们预计核心一二线或将延续缓慢修复态势。5月40城新房成交面积环比7.3%，同比-35.4%，同比降幅较上月收窄了3.5pct；1-5月累计成交同比-42.6%。我们预计6月成交或持续改善，一方面恰逢房企年中冲刺销售节点，营销力度或加大，另一方面517新政后，核心一二线城市陆续下调首付比例和房贷利率，短期或带动一波集中成交。
　　5月各城市能级新房成交同比降幅均收窄，一线城市热度转降，新政后预计6月或迎来成交修复；二线城市缓慢修复。1）一线城市：5月新房成交面积环比-8.6%，同比-30.7%，同比降幅较上月收窄了0.1pct；1-5月累计成交同比-35.5%。其中5月北京环比-9%，同比-43%；上海环比-14%，同比-29%；广州环比+4%，同比-26%；深圳环比-19%，同比-28%。月末上海、广州、深圳相继出台了限购限贷宽松政策利好楼市，不过尚未在成交端体现，我们预计6月一线城市或迎来一波集中成交。2）二线城市：5月新房成交面积环比14.4%，同比-39.2%，同比降幅较上月收窄了4.8pct；1-5月累计成交同比-46.4%。短期内热点恒热的济南、成都等核心二线，单月成交规模居前，环比持增。以成都为例，单月成交量达132万平，为2024年内高点，且环比正增长7%，短期内改善盘入市支撑市场成交热度延续。多数城市仍处于稳步需求修复期，诸如武汉、杭州、南宁等，5月成交环比持增，同比仍有40-60%的下降。武汉、杭州本月项目来访、认购均有了不同程度回升，但是尚未修复至去年同期，客户观望情绪比较浓厚。部分二线城市同环比齐跌，延续探底行情，南京、苏州、福州等，成交动力略显不足，目前这些城市基本以刚需刚改客群为主导，购买力趋紧（根据克而瑞，2018-2023年南京新房成交套数占比仍以120平以下刚需刚改产品为主力，整体在57%-68%，其中100平以下产品占比在28%-41%，总体来看新房成交刚需客群仍为主力；苏州2024年1-4月300万以下总价刚需成交占比为46%，300-500万首改型产品成交占比32%；福州24Q1刚需产品占比提升，主要是因为外围部分楼盘打折促销，全市90平以下成交占比28%，90-130平占比39%），加之二手房持续以价换量分流客户，也使得新房成交增长动能转弱。3）三四线城市：5月新房成交面积环比7.9%，同比-31.0%，同比降幅较上月收窄了5.7pct；1-5月累计成交同比-41.0%。三四线城市分化显著，江门、韶关、佛山、泰安、焦作、温州、扬州新房成交环比增长，金华、台州、莆田环比下降；除温州同比增长34%以外，其余三四线城市同比均下降10%以上。
　　二手房：5月二手房成交环比由正转负，同比降幅小幅扩大，主要是因为低能级城市二手房成交较弱。5月18城二手房成交面积796.3万平，环比下降7.7%，同比下降7.8%，同比降幅较上月扩大0.1个百分点；1-5月18城累计二手房成交面积3582.2万平，同比下降15.5%。二手房成交在5月环比回调主要是因为入学登记接近尾声加上气温升高，二手市场逐渐进入传统淡季。5月一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速分别为-2.8%、-9.4%、-6.8%，同比增速分别为5.6%、-9.6%、-22.7%，一线城市同比增速较上月提升了3.6个百分点，二线城市同比降幅较上月收窄0.6个百分点，三四线城市同比降幅较上月扩大6.9个百分点。一、二、三四线城市1-5月二手房成交累计同比增速分别为-10.5%、-16.7%、-20.6%。分城市来看，除杭州、深圳、南宁、东莞、佛山外，其余城市成交环比均呈负增长，其中，深圳在高基数的基础上环比微增1%，杭州环比增长3%，南宁、东莞、佛山环比也有小幅增长，金华、吉安、衢州成交回调幅度较大，环比降幅均超过三成。同比来看，深圳、杭州、青岛、南宁成交表现强于去年同期，深杭增幅都在2成以上，显示二手房市场韧性犹在。预判6月，我们认为，在新政利好加持下，尤其是例如上海等城市优先放开非沪籍居民二手房限购，或带动二手房成交在6月迎来一波集中成交，回暖程度预期好于新房。
　　库存与去化：库存规模与去化周期环比微增。截至5月底，12城新房库存面积为1.24亿平，环比上升0.1%，同比下降1.0%；整体去化周期为20.1个月，环比提升0.8个月，同比提升7.2个月。具体来看，5月我们跟踪的所有城市中仅上海、杭州去化周期在12个月内。
　　重点城市项目开盘去化率：从项目开盘去化率来看，5月重点城市平均开盘去化率增至30%。5月房企推盘延续“提质缩量”策略，去化率稳中有增，根据克而瑞，重点城市5月平均开盘去化率为30%，较上月环比上升4个百分点，同比下降9个百分点，和一季度相比微增5个百分点，去化率仍处于低位波动。多数城市去化率保持环比上升、同比下降，略好于一季度均值。北京、成都、杭州等城市保持环比持增态势，主要因核心区高性价比楼盘入市带动整体项目去化低位回升；前期热点城市上海、西安热度略有回落，去化率降至3成以内，不及一季度均值。宁波、厦门、南京、珠海等5月去化率不足2成且同环比齐降，主要源于供给结构问题，改善客户持续观望，市场延续筑底行