核心观点
　　5月17日国新办举行政策例行吹风会，地产新政再出重磅组合拳。对于居民端，松绑首付比的同时取消全国层面的贷款利率下限约束。房企层面，通过“一手房库存收储”和“土地库存回收”有效盘活房企存量资产的流动性。
　　我们认为本次政策优化直击当前地产的政策“堵点”，通过财政和货币政策协同，真正为居民和房地产企业资产负债表“减负”。以有效解决地产供需两端的流动性问题，并助力地产投资和房屋销售企稳，实现三方面政策目标：一是维稳房价，有效防止房价大幅下跌；二是可以有效带动地产后周期消费，以地产的“以旧换新”撬动消费品“以旧换新”。三是可以配合信用扩张提振M2。
　　居民端层面，松绑首付比的同时取消全国层面的贷款利率下限约束。
　　5月17日国新办举行政策例行吹风会，地产新政再出重磅组合拳。对于居民端，松绑首付比的同时取消全国层面的贷款利率下限约束。
　　一是首套、二套房的贷款首付比各下调5%。首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%。此前首套和二套最低首付比要求为20%，30%。本次下调后全国首付比也降至历史新低（此前最低即为20%）。展望未来，全国范围内有望陆续落实下调首付比，尤其是一线城市当前首套房首付比皆为30%，未来同样存在跟随下调的可能。
　　二是取消贷款利率下限。取消全国首套住房和二套住房商贷利率下限，各地可因地制宜设定。此前首套5年期以上利率下限为LPR-20BP、二套为LPR+20BP，新房价格环同比连续3月下跌的城市可阶段性取消首套房贷利率下限。根据央行公布数据和中指统计，截至3月末全国343个地级及以上城市中，约有64个取消下限。展望未来，可能有更多城市跟进下调利率下限。
　　三是下调公积金贷款利率。首套和二套的5年以上贷款利率由3.1%、3.575%下调至2.85%、3.325%。
　　通过“一手房库存收储”和“土地库存回收”有效盘活房企存量资产的流动性房企层面，通过“一手房库存收储”和“土地库存回收”有效盘活房企存量资产的流动性。
　　一是央行设立再贷款工具用于“一手房库存收储”，效果相较前期“以旧换新”政策更为直接。设立3000亿元保障性住房再贷款，利率1.75%，期限1年且可展期4次；由地方国有企业用于收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。不同于前期各地已推进的“以旧换新”政策直接面向居民端，本工具可直接面向企业端，定向解决企业流动性问题，传导更为直接；且前期“以旧换新”政策未有全国性的配套资金支持，对于地方政府而言（尤其是“郑州模式”），本次央行直接给予再贷款支持力度更为直接。
　　二是支持地方政府回收企业的“库存土地”用于建设保障房及相关配套设施，资金来源可由专项债提供。自然资源部副部长刘国洪在国新办吹风会中明确“将出台政策，明确支持地方政府以合理价格收回企业无力继续开发的闲置土地，或者收购司法以及破产拍卖中流拍的土地。”对于收回、收购的土地，用于保障性住房项目的，可通过专项债予以资金支持。
　　财政和货币协同为居民和房企减负，实现三方面目标助力地产投资和销售企稳我们认为本次政策优化直击当前地产的政策“堵点”，通过财政和货币政策协同，真正为居民和房地产企业资产负债表“减负”。居民端，一方面通过“以旧换新”增加居民库存二手房流动性，另一方面降低购房成本和“资本金”要求。企业端，通过一手房和土地库存“收储”缓解企业流动性压力，居民的信贷政策放松也将增加销售资金回流。
　　这一组合拳可以有效解决地产供需两端的流动性问题，并助力地产投资和房屋销售企稳，实现三方面政策目标：一是维稳房价，有效防止房价大幅下跌；二是可以有效带动地产后周期消费，以地产的“以旧换新”撬动消费品“以旧换新”。三是可以配合信用扩张提振M2，央行副行长陶玲也在吹风会中指出“3000亿元的保障性住房再贷款预计将带动银行贷款5000亿元”。
　　风险提示
　　政策落地效果不及预期；政策推进速度不及预期