主要内容：
　　引言：今日地产保交楼、去库存、降首付、降息等各类政策集中加码，印证我们前期预期。
　　最新政策：需求侧史上最大力度降息降首付，供给侧重点加码保交楼、去库存。1）需求侧“三箭齐发：全国首付比例下限降低至历史新低（首套15%、二套25%），取消全国层面首套二套住房贷款利率政策下限、下调住房公积金贷款利率25bp。2）供给侧方面保交楼被重点突出，具体抓手包括支持房产土地去库存、稳融资等直接改善房企流动性的方式。3）配套措施方面，配套措施方面，新增3000亿保障性住房再贷款以支持国企收购存量现房，土地回收用于保障房项目可通过专项债支持，并进一步加大“融资白名单”支持力度。三者均是在“保交楼”的目前下提出的。
　　一问：本轮地产政策加码会否重演近两年效果不佳的旧路？回答：本轮政策效果将好于前期，这次政策更“对症下药”，稳供给是破局需求侧政策效果弱的关键。1）我国地产市场症结与海外经验不同，主因政策调控模式不同，海外是需求受损（政策加息、收紧流动性、资本账户开放，共同导致居民资产负债表受损），我国是供给超调（“三条红线”影响房企，供给被直接遏制，房企比居民先承受压力）。2）供给超调相应导致了居民购房需求观望，因而形成了近两年虽然刺激需求的政策加码、但效果不及预期的现象。3）本轮政策不仅刺激需求，还直接稳定地产供给、改善房企流动性，房地产信用风险的缓和有助于推动地产政策效果不再“失灵”。
　　二问：为何在去年竣工高增后，今年时隔两年重新加码“保交楼”？回答：去年竣工高增与保交楼关系并不大，今年将面临史上最强的期房到期。1）全市场最先提示关注“保交楼”重要变化。我们年初专题《什么政策短期更能对症下药？》已提前强调，去年地产竣工强劲主因现房竣工高增、也相应形成库存，但保交楼对应的期房竣工压力仍然较大，今年稳增长政策需要重点关注保交楼。2）上一轮保交楼加码始于2022年，彼时确定的“保交楼350万套”项目名单已基本交付，但仍有更大规模在名单外的需要保交楼的项目。3）我国地产销售历史高点是2021年，按三年交付周期，意味着今年将面临史上最强的一轮交付，但却遇上了目前历史低位的实际竣工率，因而“保交楼”政策时隔两年来再次加码。
　　三问：本轮政策加码后，后续宏观环境会有何新变化？
　　 1）房地产信用风险将有所缓和、对冲投资下行压力，但实质性缓和还需要增量政策。测算保交楼资金缺口在3-4万亿左右。因此后续仍需增量政策，且“再贷款”模式以银行为主体，但银行目前并不缺乏流动性，并不具备较强的申请再贷款动机，前期保交楼等专项再贷款额度较高、但实际使用比例较低，因此后续保交楼更多实际上需要依赖财政性资金的进入，我们仍然提示关注PSL扩容、政策性银行信贷扩张等“准财政”政策进一步加码。
　　2）地产销售和房价下行压力将有所缓和，但实质性转好仍需要等待房企信用风险实质性解除。目前全国平均首付比例（67%左右，含首套及二套），在首付比例取消后、有进一步下行空间，加之房地产信用风险缓和，均将对地产销售形成支撑。但若要真正推动居民不再担忧交付压力，至少得等到期房竣工率明显回升（目前40%），这一过程难以短期见效，需要后续政策持续加码并实质性改善房企信用风险。
　　 3）促进消费合理释放，但也需要增量政策配合。近年来居民消费持续偏弱，结构上大件可选品消费偏弱是主要原因，除了收入承压以外，也有居民出于对于已购置期房可能烂尾的担忧，相应形成预防式储蓄。因此，“保交楼”政策若能推动竣工率回升，也能增加居民信心、缓和预防式储蓄情绪，但消费的持续改善仍有赖于收入分配等政策配合加码。
　　风险提示：再贷款使用不及预期、房地产市场形势变化、政策效果不及预期。