事项：
　　2024年5月14日，杭州市临安区住房和城乡建设局发布《关于收购商品住房用作公共租赁住房供应商的征集公告》。经临安区人民政府研究决定，在临安区范围内收购一批商品住房用作公共租赁住房。房源以整幢作为基本收购单位，同时单套建筑面积不超过70 ㎡；本次收购房源面积原则不超过10000平方米，现房或一年内具备交付条件的期房，最终收购面积按经区政府审议通过的《关于收购商品住房用作公共租赁住房的具体实施方案》执行。
　　国信地产观点：1）本轮“去库存”首次政府直接出手收购，而不是通过城投来做，标志性意义重大。2）收购标准较严格，基本指向特定项目，若能按照市场价收购项目，则传递出来的信号会更加积极。3）投资建议：自4月末中央政治局会议提出消化存量和优化增量的政策方向后，各地创新型政策不断出台，杭州临安则跨出了本轮“去库存”政府直接出手收购的第一步，信号意义积极明确。虽然销售数据暂无起色，但基本面没有继续恶化，就意味着并不拖累政策博弈。中长期看，楼市的真实复苏是房地产板块行情延续的充分且必要条件。短期看，地产板块上涨能否延续，取决于未来一段时间内政策出台的力度。我们坚持楼市未见底的判断，虽然地产股谈安全边际为时尚早，基本面不支撑价值，但政策博弈价值凸显。个股端推荐贝壳W、华润置地、龙湖集团、滨江集团、华发股份、保利发展。4）风险提示：①政策推出强度及落地效果不及预期；②外部环境变化等因素致行业基本面超预期下行；③房企信用风险事件超预期冲击。
　　评论：
　　本轮“去库存”首次政府直接出手收购，而不是通过城投来做，标志性意义重大
　　自4月末中共中央政治局会议强调“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”以来，各地纷纷加大力度出台放松限购、鼓励“以旧换新”等举措。但大部分城市“去库存”更多是借助房产中介、城投公司的力量推动。杭州临安发布《关于收购商品住房用作公共租赁住房供应商的征集公告》，标志着本轮首次政府亲身下场收购存量商品住房，而不是通过城投来做。尽管实质差别不大，但意义上仍然正向。
　　2023年，商品房销售面积11.2亿㎡，较2021年最高点17.9亿㎡下降38%。截至2024年一季度末，商品房待售库存面积7.5亿㎡，同比+16%，已超越2015年，创历史新高；其中，商品住宅待售面积3.9亿㎡，同比+24%。商品住宅库存占比为53%，较2023年提升4个百分点。
　　虽然中长期购房需求尚有城镇化进程和改善置换的支撑，但短期必须应对居民房价上涨预期弱、收入信心不足、杠杆率已居高位的问题。2023Q4，居民预期房价上涨的比例仅12.3%，已连续10个季度低于历史均值25%，而收入信心指数也连续10个季度不高于荣枯线50%，居民杠杆率也已经接近发达国家平均水平。政府直接出手“去库存”，对居民购房信心的提振具有积极影响。
　　收购标准较严格，基本指向特定项目，若能按照市场价收购项目，则传递出来的信号会更加积极
　　根据文件对待收购房源基本条件的要求，如“以整幢作为基本收购单位，同时单套建筑面积不超过70 ㎡”、“收购房源面积原则不超过10000平方米，现房或一年内具备交付条件的期房”等，基本指向特定项目。此前，城投公司收储去库存模式主要借助居民“以旧换新”拉动，大体流程为：（1）城投公司收购居民二手房用于租赁，主要资金来源是银行贷款；（2）居民出售二手房后，需购买指定新房（基本为当地城投的项目），二手房款抵扣一部分新房价款（50%到60%），剩余需居民自付或贷款。此前模式推行的堵点是城投项目的降价限制较多、一二手价差较大，居民的接受度相对有限。
　　若杭州临安能按照市场价收购城投项目，可疏通此前模式中的堵点，避免直接按照市场价（需打折）出售导致的国资流失问题，或者规避城投项目的降价限制，传递出来的信号会更加积极。政府收购项目后，也可再次注入其他城投公司或者国企，降低城投的杠杆率，有利于发债，形成正向循环。若后续能有更多的城市跟进杭州临安的做法，并推广到按照市场价收购市场化项目，则传递出来的信号会更加积极。
　　投资建议：
　　自4月末中央政治局会议提出消化存量和优化增量的政策方向后，各地创新型政策不断出台，杭州临安则跨出了本轮“去库存”政府直接出手收购的第一步，信号意义积极明确。虽然销售数据暂无起色，但基本面没有继续恶化，就意味着并不拖累政策博弈。中长期看，楼市的真实复苏是房地产板块行情延续的充分且必要条件。短期看，地产板块上涨能否延续，取决于未来一段时间内政策出台的力度。我们坚持楼市未见底的判断，虽然地产股谈安全边际为时尚早，基本面不支撑价值，但政策博弈价值凸显。个股端推荐贝壳W、华润置地、龙湖集团、滨江集团、华发股份、保利发展。
　　风险提示：
　　①政策推出强度及落地效果不及预期；②外部环境变化等因素致行业基本面超预期下行；③房企信用风险事件超预期冲击。