报告核心观点
　　公募REITs24年一季报出炉。分底层资产来看，高速公路通行费收入同比多下滑，货车修复较弱；产业园分化较大，部分项目“以价换量”，多数二线产业园出租率环比微降；受季节性、检修、成本提升影响，环保、能源业绩分化；保租房、消费平稳运行，出租率整体稳定，部分物流园运营阶段性承压。从分红来看，24年多数项目公告分红较为及时，但超半数项目一季度可供分配金额同比下滑。机构“资产荒”背景下，公募REITs等具备高分红属性的资产具备长期投资价值，新旧动能切换，我们建议关注经营稳定性较强的资产，如保租房、消费、能源、车流稳定和分派较高的高速等。
　　经营情况：高速通行费同比多下滑，保租房、消费稳健，部分产权项目租金承压
　　24年Q1，高速公路业绩同比多下降，货车修复较弱，极端天气和春节导致通行费收入同比、环比多数下降。环保能源类项目受季节性影响，业绩分化。一季度首创水务、首钢绿能、京能光伏处于淡季，国电投项目一季度风资源较好，处于旺季。鹏华深圳能源、京能光伏受例行检修、设备故障影响，营收同比下降。产业园区内部分化，部分项目“以价换量”出租率有所提升。保租房运营稳定，物流园部分项目出租率和租金承压，需关注区域供需情况，普洛斯重庆项目业绩承压。消费类项目经营稳健，出租率保持高水平。
　　可供分配情况：同比超半数下滑，分红较及时
　　截至24年4月23日，已有28只REITs公告分红23年收益，其中25只23年分红比率（23年已公告分红金额/23年累计可供分配金额）超过90%，为投资人及时兑现收益。特许经营权类REITs24年一季度派息比例多在1%-3%，平均分派率为2.12%，而产权类REITs24年一季度派息比例多在1.5%以下，平均分派率为1.06%，保租房类多在1.05%左右，产业园类分化较大，多在0.8%-1.3%。从可供分配金额同比变化来看，同比走势分化，11个项目下滑，10个项目提升。
　　资产荒+高股息+权益属性明确，REITs春节以来表现突出
　　截至2024年4月19日，以市值测算2023年可供分配金额分派比率，特许经营权类REITs23年全年累计平均分派率为9.41%，而产权类REITs23年全年累计平均分派率为5.24%。存款利率下调、LPR降息、广谱利率下行、机构“资产荒”背景下，公募REITs等具备高分红属性的资产具备长期投资价值。今年以来，高速公路和环保类等业绩可预见性和经营稳定性较强的板块走势更好，价格表现更加抗跌，特许经营权类走势表现整体优于产权类。同时会计新规明确REITs权益属性，有助于调和REITs长期资产配置与机构行为考核短期化的矛盾，改善流动性。
　　投资建议：新旧动能切换，挖掘韧性、高分派板块
　　2024年债券市场利率中枢下行中继，非银机构“资产荒”，公募REITs作为较高分红、风险适中、较低相关性的资产，市场关注度有望提升，对于部分大跌+业绩修复带来分派率明显提高的，可关注配置价值。向后看，社保基金和养老金FOF等资金入市，配套制度、会计处理的不断完善、以REITs为标的的ETF产品的不断探索、REITs纳入沪深港通也有助于流动性的改善，在险资资产欠配的背景下，REITs或成为以险资为主的长期资金的重要配置方向。新旧动能切换，我们建议关注经营稳定性较强的资产，如保租房、消费、电价和电量较稳定的能源基础设施、车流稳定和分派较高的高速等。
　　风险提示：数据统计估算偏差，公募REITs运营风险。